Die Preise für fossile Rohstoffe klettern derzeit in schwindelerregende Höhe – und auch der Ausstoß von CO2 muss seit 2021 bezahlt werden. Die Ampelkoalition plant, die CO2-Kosten im Wohnungssektor ab 2023 gerecht zwischen Vermieter*innen und Mieter*innen aufzuteilen: Mit dem CO2-Stufenmodell hat das Bundeskabinett den Entwurf für ein entsprechendes Gesetz vorgelegt, das nun noch vom Bundestag beraten und verabschiedet werden muss.

Je emissionsreicher ein Gebäude, desto höher soll dann der Kostenanteil auf Vermieterseite sein. Ziel ist es, Anreize für energetisch sinnvolle Sanierungen sowie eine sozial gerechte Kostenverteilung zu schaffen. Für die Wohnungswirtschaft gilt es nun noch mehr als zuvor, ihre Bestände energieeffizient zu bewirtschaften. Die Digitalisierung kann dabei unterstützen.

Voraussichtlich ab 2023 müssen Vermieter*innen mit für den Preis von fossilen Brennstoffen aufkommen. So hat es die Ampelkoalition in ihrem Entwurf eines Gesetzes zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG) am 25.05.2022 beschlossen

Seit 2021 fallen in Deutschland Kosten für die Emissionen von Kohlendioxid an. Stand 2022 schlägt jede Tonne CO2, die beim Verbrennen von Heiz- und Kraftstoffen entsteht, mit 30 Euro zu Buche. Bis 2025 sollen diese Kosten auf bis zu 55 Euro jährlich klettern.

Die Aufteilung nach dem geplanten CO2-Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen..

Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen | Quelle und Copyright: BMWK.

Aufteilung der CO2-Kosten im Stufenmodell

Mit dem neuen Gesetzesentwurf sollen die CO2-Kosten in Wohngebäuden stufenweise gestaffelt zwischen Vermieter- und Mieterseite aufgeteilt werden – entsprechend der Emissionshöhe der Gebäude. Entscheidend sind dabei die Werte auf der Heizkostenabrechnung. Je schlechter der energetische Zustand eines Gebäudes, desto mehr Kosten müssen also die Vermieter*innen tragen.

Mit dem Stufenmodell errechnen sich die Kosten beider Parteien entsprechend dem jährlichen CO2-Ausstoß des vermieteten Baus pro m2. Gestaffelt wird nach zehn Stufen. Wenn Gebäude eine besonders schlechte Energiebilanz aufweisen und mehr als 52 Kilogramm Kohlenstoffdioxid pro Quadratmeter produzieren, tragen die Vermieter*innen mit 90 Prozent den Löwenanteil der CO2-Kosten.

Bei außerordentlich energieeffizienten Häuser, die zum Beispiel mindestens dem sehr effizienten Standard EH 55 entsprechen, fallen für die Vermieter*innen keine Kosten mehr an. Bei Gewerbeimmobilien ist zunächst kein Stufenmodell, sondern eine Aufteilung der Kosten zu je 50 Prozent für beide Seiten vorgesehen. Bis zum Jahr 2026 soll auch für Nichtwohngebäude ein Stufenmodell erarbeitet werden.

Verbände sehen Gesetzesentwurf kritisch

Der Gesetzesentwurf wird von Verbandsseite kritisch in den Blick genommen. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen etwa begrüßt das Stufenmodell grundsätzlich, betrachtet es aber im Lichte aktuell steigender Energiekosten – und stellt dabei vor allem die CO2-Abgabe infrage: Die Abgabe könne angesichts der stark gestiegenen Energiekosten keine nennenswerte Lenkungswirkung mehr entfalten. Damit sei die Abgabe in den aktuell schwierigen Zeiten nur eine zusätzliche, aber vermeidbare Belastung der Mietenden. Deshalb solle das Stufenmodell beschlossen, aber die CO2-Abgabe kurzfristig für den begrenzten Zeitraum eines Jahres ausgesetzt werden, um so eine weitere Belastung zu vermeiden.

Laut ZIA, Zentraler Immobilien Ausschuss e.V., ist die Aufteilung der Kosten nach dem vorgeschlagenen CO2-Stufenmodell, die sich aus der jährlichen Heizkostenabrechnung ergeben, nicht zielführend. Dies verursache einen enormen Aufwand bei Vermieter*innen für die Ermittlung und Verteilung der CO2-Kosten. Zudem setze dieses Vorgehen gerade nicht die Anreize zum sparsamen Verbrauch für Mieter*innen und zur energetischen Gebäudesanierung für Vermieter*innen, die für den Klimaschutz notwendig seien.

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CO2-Kosten vermeiden durch höhere Energieeffizienz

Auf die Wohnungswirtschaft könnten, sollte das Gesetz verabschiedet werden, steigende Kosten zukommen. Für sie gilt es nun, Wege zu finden, um energieeffizienter zu wirtschaften. So gibt es etwa die Option, das Dach, Fenster, Türen und die Dämmung von Außenwänden energieeffizient zu erneuern.

Aber auch das Heizungssystem selbst bietet Optimierungspotenzial: Der hydraulische Abgleich, die Heizungspumpe und auch die Mess-, Steuerungs-, und Überwachungssysteme liefern Anhaltspunkte für mehr Energieeffizienz. Von der dauerhaften Überwachung und Optimierung von Heizungsanlagen beispielsweise profitieren alle im Wohnungssektor betroffenen Parteien.

Digitalisierung und Submetering machen Einsparpotenziale sichtbar

Beim technischen Facility Management in Gebäuden kann die Wohnungswirtschaft an vielen Stellen effizienter und nachhaltiger agieren. Digitale, datenbasierte Technologien unterstützen dabei.

So lassen sich beispielsweise mit entsprechenden digitalen Lösungen, wie dem Heizungswächter von metr, kontinuierlich Informationen über den Zustand der verbauten Heizungsanlagen erheben – und Defekte oder Fehleinstellungen, die sich auf den Heizstoffverbrauch auswirken, zeitnah beheben. Gebäudemanager*innen können auf diese Weise sowohl aktuelle als auch ältere, nicht digitale Anlagen herstellerübergreifend überwachen. Ergänzt durch den Heizungsservice von metr übernehmen zuverlässige Fachtechniker von der proaktiven Entstörung, über die Wartung und einen Notdienst auch die Optimierung der Anlageneinstellung, was letztendlich zur Senkung des Energieverbrauches führt.

Für ein zusätzliches Plus an Energieeffizienz sorgt auch die neueste Funktion des Heizungswächters: Sie informiert automatisch, sobald sich die Heizkurveneinstellung ändert. Eine optimal eingestellte Heizkurve hilft dabei, Heizkosten zu sparen. Die Heizkurve regelt, welche spezielle Vorlauftemperatur für die jeweilige Außentemperatur erforderlich ist und stellt so die Leistung der Heizung ein. Sobald ein Parameter modifiziert wird, erhalten Nutzer*innen des Heizungswächters nun automatisch eine E-Mail.

Auch die Fernauslesung von Verbrauchszählern, sogenanntes Submetering, fördert energieeffizientes Wohnen. Die Vermieter*innen halten die Verbräuche auf diese Weise kontinuierlich im Blick und die Mieter*innen können durch die monatliche Verbrauchsablesung ihre Nutzungsgewohnheiten kontinuierlich einsehen und hinterfragen.

Will sich die Wohnungswirtschaft kostenseitig für die Zukunft rüsten, sollte sie sich rechtzeitig mit energieeffizienten Lösungen beschäftigen, die Einsparpotenzial bieten. Die Digitalisierung der Technischen Gebäudeausrüstung bietet hierfür den passenden Ansatz. Dann schafft das CO2-Stufenmodell tatsächlich Anreize, die Energieeffizienz in Wohngebäuden zu steigern.

Update November 2022: Der Bundestag hat das Gesetz beschlossen.

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Autor

Samuel Billot, CPO

Samuel Billot, CPO

Samuel Billot, CPO von metr, hat über 15 Jahre Erfahrung als Produktleiter bei etablierten Unternehmen der IT- und Automotive-Branche. Er war Mitgründer eines PropTech Startups und verantwortete Strategie, Produkt und Finanzen. Zudem leitete er bei Cisco den Bereich Digitale Transformation im Gesundheitswesen und bringt mehrjährige Erfahrung als Management Consultant bei Accenture mit.

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Je emissionsreicher ein Gebäude, desto höher soll dann der Kostenanteil auf Vermieterseite sein. Ziel ist es, Anreize für energetisch sinnvolle Sanierungen sowie eine sozial gerechte Kostenverteilung zu schaffen. Für die Wohnungswirtschaft gilt es nun noch mehr als zuvor, ihre Bestände energieeffizient zu bewirtschaften. Die Digitalisierung kann dabei unterstützen.

Voraussichtlich ab 2023 müssen Vermieter*innen mit für den Preis von fossilen Brennstoffen aufkommen. So hat es die Ampelkoalition in ihrem Entwurf eines Gesetzes zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG) am 25.05.2022 beschlossen

Seit 2021 fallen in Deutschland Kosten für die Emissionen von Kohlendioxid an. Stand 2022 schlägt jede Tonne CO2, die beim Verbrennen von Heiz- und Kraftstoffen entsteht, mit 30 Euro zu Buche. Bis 2025 sollen diese Kosten auf bis zu 55 Euro jährlich klettern.

Die Aufteilung nach dem geplanten CO2-Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen..

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Aufteilung der CO2-Kosten im Stufenmodell

Mit dem neuen Gesetzesentwurf sollen die CO2-Kosten in Wohngebäuden stufenweise gestaffelt zwischen Vermieter- und Mieterseite aufgeteilt werden – entsprechend der Emissionshöhe der Gebäude. Entscheidend sind dabei die Werte auf der Heizkostenabrechnung. Je schlechter der energetische Zustand eines Gebäudes, desto mehr Kosten müssen also die Vermieter*innen tragen.

Mit dem Stufenmodell errechnen sich die Kosten beider Parteien entsprechend dem jährlichen CO2-Ausstoß des vermieteten Baus pro m2. Gestaffelt wird nach zehn Stufen. Wenn Gebäude eine besonders schlechte Energiebilanz aufweisen und mehr als 52 Kilogramm Kohlenstoffdioxid pro Quadratmeter produzieren, tragen die Vermieter*innen mit 90 Prozent den Löwenanteil der CO2-Kosten.

Bei außerordentlich energieeffizienten Häuser, die zum Beispiel mindestens dem sehr effizienten Standard EH 55 entsprechen, fallen für die Vermieter*innen keine Kosten mehr an. Bei Gewerbeimmobilien ist zunächst kein Stufenmodell, sondern eine Aufteilung der Kosten zu je 50 Prozent für beide Seiten vorgesehen. Bis zum Jahr 2026 soll auch für Nichtwohngebäude ein Stufenmodell erarbeitet werden.

Verbände sehen Gesetzesentwurf kritisch

Der Gesetzesentwurf wird von Verbandsseite kritisch in den Blick genommen. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen etwa begrüßt das Stufenmodell grundsätzlich, betrachtet es aber im Lichte aktuell steigender Energiekosten – und stellt dabei vor allem die CO2-Abgabe infrage: Die Abgabe könne angesichts der stark gestiegenen Energiekosten keine nennenswerte Lenkungswirkung mehr entfalten. Damit sei die Abgabe in den aktuell schwierigen Zeiten nur eine zusätzliche, aber vermeidbare Belastung der Mietenden. Deshalb solle das Stufenmodell beschlossen, aber die CO2-Abgabe kurzfristig für den begrenzten Zeitraum eines Jahres ausgesetzt werden, um so eine weitere Belastung zu vermeiden.

Laut ZIA, Zentraler Immobilien Ausschuss e.V., ist die Aufteilung der Kosten nach dem vorgeschlagenen CO2-Stufenmodell, die sich aus der jährlichen Heizkostenabrechnung ergeben, nicht zielführend. Dies verursache einen enormen Aufwand bei Vermieter*innen für die Ermittlung und Verteilung der CO2-Kosten. Zudem setze dieses Vorgehen gerade nicht die Anreize zum sparsamen Verbrauch für Mieter*innen und zur energetischen Gebäudesanierung für Vermieter*innen, die für den Klimaschutz notwendig seien.

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Auf die Wohnungswirtschaft könnten, sollte das Gesetz verabschiedet werden, steigende Kosten zukommen. Für sie gilt es nun, Wege zu finden, um energieeffizienter zu wirtschaften. So gibt es etwa die Option, das Dach, Fenster, Türen und die Dämmung von Außenwänden energieeffizient zu erneuern.

Aber auch das Heizungssystem selbst bietet Optimierungspotenzial: Der hydraulische Abgleich, die Heizungspumpe und auch die Mess-, Steuerungs-, und Überwachungssysteme liefern Anhaltspunkte für mehr Energieeffizienz. Von der dauerhaften Überwachung und Optimierung von Heizungsanlagen beispielsweise profitieren alle im Wohnungssektor betroffenen Parteien.

Digitalisierung und Submetering machen Einsparpotenziale sichtbar

Beim technischen Facility Management in Gebäuden kann die Wohnungswirtschaft an vielen Stellen effizienter und nachhaltiger agieren. Digitale, datenbasierte Technologien unterstützen dabei.

So lassen sich beispielsweise mit entsprechenden digitalen Lösungen, wie dem Heizungswächter von metr, kontinuierlich Informationen über den Zustand der verbauten Heizungsanlagen erheben – und Defekte oder Fehleinstellungen, die sich auf den Heizstoffverbrauch auswirken, zeitnah beheben. Gebäudemanager*innen können auf diese Weise sowohl aktuelle als auch ältere, nicht digitale Anlagen herstellerübergreifend überwachen. Ergänzt durch den Heizungsservice von metr übernehmen zuverlässige Fachtechniker von der proaktiven Entstörung, über die Wartung und einen Notdienst auch die Optimierung der Anlageneinstellung, was letztendlich zur Senkung des Energieverbrauches führt.

Für ein zusätzliches Plus an Energieeffizienz sorgt auch die neueste Funktion des Heizungswächters: Sie informiert automatisch, sobald sich die Heizkurveneinstellung ändert. Eine optimal eingestellte Heizkurve hilft dabei, Heizkosten zu sparen. Die Heizkurve regelt, welche spezielle Vorlauftemperatur für die jeweilige Außentemperatur erforderlich ist und stellt so die Leistung der Heizung ein. Sobald ein Parameter modifiziert wird, erhalten Nutzer*innen des Heizungswächters nun automatisch eine E-Mail.

Auch die Fernauslesung von Verbrauchszählern, sogenanntes Submetering, fördert energieeffizientes Wohnen. Die Vermieter*innen halten die Verbräuche auf diese Weise kontinuierlich im Blick und die Mieter*innen können durch die monatliche Verbrauchsablesung ihre Nutzungsgewohnheiten kontinuierlich einsehen und hinterfragen.

Will sich die Wohnungswirtschaft kostenseitig für die Zukunft rüsten, sollte sie sich rechtzeitig mit energieeffizienten Lösungen beschäftigen, die Einsparpotenzial bieten. Die Digitalisierung der Technischen Gebäudeausrüstung bietet hierfür den passenden Ansatz. Dann schafft das CO2-Stufenmodell tatsächlich Anreize, die Energieeffizienz in Wohngebäuden zu steigern.

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Samuel Billot, CPO

Samuel Billot, CPO von metr, hat über 15 Jahre Erfahrung als Produktleiter bei etablierten Unternehmen der IT- und Automotive-Branche. Er war Mitgründer eines PropTech Startups und verantwortete Strategie, Produkt und Finanzen. Zudem leitete er bei Cisco den Bereich Digitale Transformation im Gesundheitswesen und bringt mehrjährige Erfahrung als Management Consultant bei Accenture mit.

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