Seit 2009 ist der Energieausweis in Deutschland für alle Wohngebäude Pflicht. Dabei handelt es sich um eine Zusammenstellung von Daten, die Aufschluss darüber liefern sollen, wie es um die Energieeffizienz eines Gebäudes steht. Miet- oder Kaufinteressent*innen sollen mithilfe des Energieausweises einen objektiven Vergleich zu den anfallenden Energiekosten einer Immobilie ziehen können. Mit den neuen gesetzlichen Grundlagen, die am 1. November 2020 im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) beschlossen wurden, müssen sich Immobilienverwalter*innen nun auf einige Regeländerungen gefasst machen. In diesem Beitrag erfahren Sie, was sich alles ab dem 1. Mai 2021 für den Energieausweis ändert, welche Sanktionen bei Verstößen drohen und wie Wohngebäude energieeffizienter gemacht werden können.

Was ist ein Energieausweis und was sagt er über das Gebäude?

Der Energieausweis ist in der Regel ein fünfseitiges Dokument, das diverse Kennziffern enthält, die eine Aussage über die Energieeffizienz eines Gebäudes treffen. Abgesehen von den Energieverbrauchskennwerten befinden sich zudem allgemeinere Angaben zum Gebäude auf dem Ausweis. Darunter fallen unter anderem Name, Anschrift, Ausstellungsdatum, Berufsbezeichnung und die Unterschrift des Ausstellers (GEG Teil 5 „Energieausweise“ § 85 Absatz 1). Energieausweise, die ab Mai 2014 ausgestellt wurden, besitzen außerdem eine Registrierungsnummer, die den Behörden bei der Kontrolle helfen soll.

Der Energieausweis gibt Auskunft über den Energiebedarf eines Wohngebäudes

Energieeffizienzklassen

Um die Energieeffizienz optimal deuten zu können, wird sie mittels einer Farbskala dargestellt. Diese erstreckt sich von A+ im grünen Bereich bis hin zu H im roten Bereich, wobei A+ der beste Wert ist. Auch bei älteren Energieausweisen existieren Wertetabellen, die den Energieeffizienzklassen zugeordnet werden können. Kauf- oder Mietinteressent*innen bekommen somit einen guten Eindruck vom energetischen Zustand einer Immobilie. Hohe Heizkosten oder dringender Sanierungsbedarf lassen sich dadurch im Vorfeld berechnen.

Energieeffizienzklassen

Optimierung der Energieeffizienz

Immobilienverwalter*innen erhalten bei der Erstellung eines Energieausweises nicht nur einen Überblick über den energetischen Zustand ihrer Immobilie, sondern auch Empfehlungen für konkrete Modernisierungsmaßnahmen (GEG Teil 5 „Energieausweise“ § 84 Absatz 1). Mit diesen Maßnahmen soll die Energieeffizienz eines Gebäudes optimiert werden, um zum Beispiel langfristig Heizkosten zu sparen.

Arten des Energieausweises

Der Verbrauchsausweis

Der Energieausweis wird in zwei Varianten unterteilt: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Beim Verbrauchsausweis handelt es sich um die kostengünstigere Variante, die mithilfe der Angaben der Bewohner*innen erstellt wird. Hierbei werden die
Heizkostenabrechnungen oder andere geeignete Verbrauchsmessungen zur Erstellung der Kennwerte des Energieverbrauches eines Gebäudes verwendet. Dabei beruhen die Berechnungen vor allem auf den realen Verbräuchen der letzten drei Jahre (GEG Teil 5 „Energieausweise“ § 82).

Der Bedarfsausweis

Bei der Erstellung eines Bedarfsausweises wird der Gebäudezustand genauestens betrachtet. Die Berechnungen beruhen hierbei auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen und den technischen Gebäude- und Heizungsdaten, die unter standardisierten Rahmenbedingungen (z. B. Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt werden.

Der Bedarfsausweis erfasst somit nutzerunabhängige Daten und erlaubt einen objektiven Einblick in die Energieeffizienz eines Gebäudes. Gültig sind beide Ausweise 10 Jahre lang und werden von Gebäudeenergieberater*innen oder anderen Fachleuten ausgestellt. Welcher Energieausweis benötigt wird, hängt unter anderem von der Größe und dem Baujahr einer Immobilie ab.

Wann ist ein Bedarfsausweis nötig?

Zum Vergößern bitte auf die Grafik klicken.

Bei Neuvermietung, Verkauf oder Verpachtung ist entweder ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis vorgeschrieben.

Wer ist verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen?

Das GEG schreibt vor, dass jede Person, die ein Gebäude verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen möchte, im Besitz eines gültigen Energieausweises sein muss. Dies gilt sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser. Miet- und Kaufinteressent*innen sollen somit einen transparenten Einblick in die Energiebilanz eines Gebäudes bekommen. So muss nicht nur vor Abschluss des Miet- oder Kaufvertrages ein Energieausweis vorliegen – die wichtigsten energetischen Kennzahlen müssen bereits in der Immobilienanzeige vorhanden sein (GEG Teil 5 „Energieausweise“ § 80).

Der Bedarfsausweis

Ausnahmen von der Energieausweispflicht gibt es, wenn Gebäude unter Denkmalschutz stehen, da eventuell empfohlene Modernisierungsmaßnahmen nicht mit dem Denkmalschutz vereinbar sein würden oder wenn Gebäude eine Nutzungsfläche von weniger als 50 Quadratmetern aufweisen.

Ein Gebäude unter Denkmalschutz und ein saniertes

Neue Regeln ab Mai 2021

Das GEG sieht vor, dass der Energieausweis ab dem 1. Mai 2021 um einige verpflichtende Angaben erweitert wird:

  • CO2-Verbrauch

Ab dem 01.05.2021 müssen Informationen zum CO2-Verbrauch und den Treibhausgasemissionen eines Wohngebäudes aufgeführt werden, die durch den Primärenergiebedarf des Gebäudes errechnet werden. 

  • Energetische Qualität 

Zusätzlich müssen nun auch Verbrauchsausweise die energetische Qualität einer Immobilie detailliert angeben, worunter auch inspektionspflichtige Klimaanlagen fallen. Auch das Fälligkeitsdatum für die nächste Untersuchung der Anlagen muss ersichtlich sein. Dies war vorher nur bei Bedarfsausweisen nötig.

  • Verbesserung der  Modernisierungsempfehlungen

Experten*innen, die Verbrauchsausweise ausstellen, können in Zukunft die Gebäude auch mithilfe von geeigneten Fotos bewerten. Somit soll die Qualität der Modernisierungsempfehlungen verbessert werden.

  • Bußgelder

Eigentümer*innen und Immobilienmakler*innen sind künftig für die Richtigkeit der erhobenen Daten verantwortlich und können bei Falschangaben haftbar gemacht werden. Ebenso drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 15.000 Euro, wenn der Energieausweispflicht nicht nachgekommen wird.

Ausstellungsberechtigung von Energieausweisen

Nach dem GEG dürfen nur Personen mit bestimmten Qualifikationen Energieausweise ausstellen. Dazu zählen beispielsweise Ingenieur*innen, Architekt*innen, Physiker*innen oder Handwerker*innen (GEG Teil 5 „Energieausweise“ § 88).

Wichtig hierbei zu beachten ist, dass das GEG einige Voraussetzungen definiert, die die Aussteller*innen erfüllen müssen. Da es aber häufig keine amtlichen Zertifikate hierfür gibt, müssen Auftraggeber*innen sorgsam darauf achten, dass ihre Auftragnehmer*innen verlässliche Angaben darlegen und die Anforderungen des GEG erfüllen.

Wer generell schon Modernisierungsmaßnahmen in Betracht zieht, sollte sich die Energieeffizienz-Expertenliste für Bundesförderprogramme, die von der Deutschen Energie-Agentur (dena) betreut wird, genauer anschauen. Die hier gelisteten Personen sind als Sachverständige dazu befähigt, Bestätigungen auszustellen, die für die Beantragung von KfW-Fördermitteln erforderlich sind. Energieeffiziente Technologien, die für Sanierungen von Gebäuden genutzt werden, können oftmals durch Zuschüsse und Kredite von Bund, Land, Kommune oder privaten Energieversorgern subventioniert werden.

Wie können Gebäude energieeffizienter werden?

Der Gebäudebereich spielt in der modernen Energiepolitik Deutschlands eine wichtige Rolle, denn mehr als ein Drittel des gesamten Endenergieverbrauchs wird derzeit für Gebäude aufgewendet. Dabei können schon kleine technische Modifizierungen dazu beitragen, den energetischen Zustand eines Gebäudes zu verbessern.

Klimaziele im Gebäudesektor

Die Bundesregierung will im Rahmen ihrer Energieeffizienzziele den Primärenergiebedarf im Gebäudesektor um 80 Prozent reduzieren. Ziel ist es, bis 2050 den Gebäudebestand nahezu klimaneutral zu gestalten. Der Gebäudebereich bietet so ein großes Energieeinsparpotential, da ca. 63 Prozent der Gebäude in Deutschland vor der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977 errichtet wurden.
Um diese ambitionierten Ziele zu realisieren, ist es unabdingbar, die energetische Gebäudesanierungsrate weiter zu erhöhen.

Green City

Modernisierungsmaßnahmen

Durch Maßnahmen, wie eine verbesserte Wärmedämmung oder eine bessere Abdichtung der Fenster, kann nachweislich Energie gespart werden. Aber vor allem Heizungsanlagen besitzen ein enormes Potenzial, wenn es um das Einsparen von Energie geht. Eine Studie der dena zeigt, dass Digitalisierungsmaßnahmen an Anlagen zu mehr Transparenz führen und somit den Energieverbrauch einer Immobilie deutlich sichtbarer machen. Lösungen wie der Heizungswächter können demnach dabei helfen, durch Monitoring die Transparenz zu steigern, um frühzeitig Maßnahmen bei einem zu hohem Energieverbrauch zu ergreifen.

Mehr Informationen darüber, welche Möglichkeiten Gebäudeeigentümer*innen bei der Optimierung der Heizungsanlagen haben, haben wir für Sie in diesem Beitrag zusammengefasst.

Der Energieausweis unterstützt die Klimawende

Mit den neuen erweiterten Angaben des Energieausweises bekommen Immobilienbesitzer*innen, Miet- und Kaufinteressenten*innen in Zukunft einen noch besseren Einblick in ihre Gebäude. Das Erfassen des Co2-Verbrauches einer Immobilie ist dabei nicht nur zeitgemäß, sondern kann maßgeblich dazu beitragen, die Klimaziele der Bundesregierung zu erreichen. Besonders die verbesserten Modernisierungsempfehlungen können ausschlaggebend für den Wandel im Gebäudesektor sein.

Autor

Samuel Billot, CPO

Samuel Billot, CPO

Samuel Billot, CPO von metr, hat über 15 Jahre Erfahrung als Produktleiter bei etablierten Unternehmen der IT- und Automotive-Branche. Er war Mitgründer eines PropTech Startups und verantwortete Strategie, Produkt und Finanzen. Zudem leitete er bei Cisco den Bereich Digitale Transformation im Gesundheitswesen und bringt mehrjährige Erfahrung als Management Consultant bei Accenture mit.

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