Wie lässt sich ein energieeffizienter Betrieb von Heizungsanlagen erreichen?

Mit der Energiekrise vor der Tür und den Klimazielen im Nacken steht die Immobilienwirtschaft vor der Herausforderung, ihre Wärmeerzeugungsanlagen energieeffizienter zu betreiben. Fakt ist jedoch, dass Gebäudeeigentümer oft nur sehr wenig bis gar keine Informationen über die verbauten Anlagen in ihren Immobilien haben.

Dazu kommt der Fachkräftemangel beim Servicepersonal, das sich um die Wartung und Optimierung der Heizungsanlagen kümmern könnte. Das alles führt unter anderem dazu, dass Optimierungspotenziale des Anlagenbestandes weder erkannt, noch ausgeschöpft werden können.

Dabei bringt die Optimierung von Heizungsanlagen im Bestand ein Energieeinsparpotenzial von bis zu 25 Prozent mit sich. Ganz zu schweigen von einer potenziellen Kostenreduktion von bis zu 48 Prozent bei der Betriebsführung der Anlagen. Wie also kann die Immobilienwirtschaft diesen Problemen begegnen, um den gesetzlichen Vorgaben nachzukommen und gleichzeitig die finanziellen Vorteile auszuschöpfen?

Die Lösung liegt in der Kombination von Digitalisierung mit einem manuellen Heizungsservice, der die regelmäßige Wartung und Instandhaltung der Heizungsanlagen sowie die Optimierung auf einer zuverlässigen Datenbasis beinhaltet.

Die im Gebäudebestand installierten Heizungsanlagen sind im Schnitt 17 Jahre alt und oft analog, also nicht-kommunikativ. Durch ihr hohes Alter steigt auch die Störanfälligkeit und ihr Verschleiß nimmt stetig zu.

Viele von ihnen werden auf Werkseinstellungen betrieben und sind nicht auf den Verbrauch des jeweiligen Gebäudes ausgerichtet. So wird in vielen Teilen Deutschlands Energie in großem Stil schlichtweg verschwendet. Und je größer das Portfolio des Gebäudeeigentümers, desto unlösbarer erscheint die Aufgabe, den Überblick über den eigenen Anlagenbestand zu gewinnen und zu erhalten. Bei einem überregionalen Gebäudebestand kommt noch hinzu, dass unterschiedliche Serviceunternehmen mit der Wartung der Heizungsanlagen beauftragt werden, was die Komplexität noch erhöht.

Liegt eine Störung vor, so erfährt das Gebäudemanagement häufig erst durch die Mietparteien davon und erhält keine weiteren Informationen über die Art der Störung. Die Serviceunternehmen haben daher oft Blindfahrten, bei denen sie zunächst vor Ort inspizieren, welche Störung vorliegt und ob Ersatzteile benötigt werden. Das führt zu einer zeitlichen Verzögerung der Entstörung und weiteren Anfahrten, die selbstverständlich auch berechnet werden.

Zu Beginn eines Projektes sorgt eine technische Bestandsaufnahme zunächst für Transparenz über die verbaute Anlagentechnik und Anbindungsmöglichkeiten. Durch die Digitalisierung des gesamten Anlagenbestandes ist der Gebäudeeigentümer in der Lage, alle Wärmeerzeugungsanlagen, Trinkwasserinstallationen und Systemkomponenten, wie Pumpen oder Nachspeiseeinrichtungen, aus der Ferne zu überwachen. Wie die Digitalisierung von analogen Anlagen umgesetzt wird, können Sie in unserem Beitrag über unsere Retrofit-Lösung nachlesen.

Anlagen, die über einen Regler verfügen, werden direkt mit der digitalen Plattform für die Technische Gebäudeausrüstung verbunden. Ein intuitives Dashboard ermöglicht es, den Status aller Anlagen und angeschlossenen Systemkomponenten auf einen Blick zu erfassen und im Störfall Details abzurufen. Das System sendet zudem automatisch und selbstständig Benachrichtigungen per E-Mail, sobald eine Störung vorliegt.

Ermöglicht man dem mit der Wartung und Instandhaltung beauftragten Serviceunternehmen Zugriff auf das Dashboard, kann dieses die Entstörung zeitnah durchführen und hat bereits vor der ersten Anfahrt detaillierte Informationen über die vorliegende Störung. Außerdem ermöglichen die Datenanalysen und Handlungsempfehlungen die Optimierung der Heizungsanlagen durch die Fachkräfte.

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Die Kombination aus digitaler Fernüberwachung und fachgerechter Wartung durch Fachkräfte ermöglicht eine optimierte Betriebsführung der Heizungsanlagen. metr bietet sowohl die proaktive Fernüberwachung als auch die Betriebsführung, die Wartung und die Optimierung der Heizungsanlagen an. Dabei wird die Wartung, Entstörung und manuelle Optimierung durch unsere Servicepartner ausgeführt, die bundesweit mit mehreren Materiallagern vertreten sind. Die Fernüberwachung ermöglicht es außerdem, die Wirksamkeit der ausgeführten Optimierungsmaßnahmen im Anschluss zu überprüfen.

Im Störfall steht neben der proaktiven Entstörung ein 24/7-Notdienst zur Verfügung. Servicetechniker, die der Anlage fest zugewiesen sind und durch die regelmäßigen Wartungsarbeiten sowie den Ersatz von Verschleißteilen bereits mit den Gegebenheiten vor Ort vertraut sind, helfen schnell und effektiv. Anschließend erhalten die Immobilienbesitzer einen ausführlichen digitalen Arbeitsbericht, der alle ausgeführten Arbeiten dokumentiert.

Bei der Wartung und Inspektion einer Heizungsanlage sowie eventuell der Trinkwasserinstallation und der angeschlossenen Systemkomponenten im Heizraum wird die Funktionsfähigkeit von Armaturen, Pumpen, Ventilen und Fühlern getestet. Nach der Prüfung auf Dichtigkeit und erkennbare Schäden werden kleinere Mängel beseitigt, soweit dies im geplanten zeitlichen Rahmen erbracht werden kann. Zusätzlich wird eine äußere Reinigung durchgeführt. Die Bereitstellung des notwendigen Verbrauchs- und Reinigungsmaterials sowie der Verschleißteile sind dabei Teil des Service-Paketes. Alle durchgeführten Wartungsarbeiten werden in einem Wartungsnachweis festgehalten und dem Kunden zur Verfügung gestellt.

Teil des Wartungsvertrages ist ebenfalls ein Erinnerungsservice an Wartungstermine, um die Herstellergewährleistung zu verlängern. Der Heizungsservice erfüllt außerdem die Optimierungsanforderungen der EnSimiMaV (Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen), hinsichtlich der

• Optimierung der Heizkurve, 
• Absenkung der Vorlauftemperatur bzw. Heizgrenztemperatur,
• Aktivierung der Nachtabsenkung,
• Anpassung der Schaltzeiten der Heizungsanlage sowie
• Absenkung der Warmwassertemperatur und 
• Optimierung der Zirkulationstemperatur der Trinkwasserinstallation.

Bei der zusätzlichen Nutzung von Entstörungs- und Reparaturservice besteht ein 24-Stunden Bereitschafts-Not- und Entstördienst an 365 Tagen im Jahr. Die ausgebildeten Servicetechniker führen diesen mit ihren eigenen Montagewagen durch und können lokale Ersatzteillager, die im gesamten Bundesgebiet verteilt sind, zeitnah anfahren. Bei Bedarf kann auch eine Abgasanalyse durchgeführt werden und ausgetauschte Komponenten fachgerecht entsorgt werden.

Ein softwarebasierter Heizungsservice ermöglicht einen effizienten Betrieb der Wärmeerzeugungsanlagen und eine optimierte Einsatzplanung der Fachkräfte. Auf einer soliden Datenbasis lassen sich die richtigen Entscheidungen zur richtigen Zeit treffen.

Die Immobilienwirtschaft kann hierbei von

• der Reduzierung des Energieverbrauches und Verwaltungsaufwandes,
• der Kostenreduktion für Entstörung, Reparatur und Begehung durch Handwerker,
• der Verlängerung der Lebensdauer der Anlagen und
• dem transparenten Überblick der historischen Daten für die Instandhaltung

profitieren. Da es sich bei der regelmäßigen Wartung und dauerhaften Überwachung um umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt, lassen sich diese auf die Mieter*innen umlegen. Die Investitionskosten hierfür sind zudem teilweise förderfähig. Details hierzu finden Sie in unserem Beitrag “BEG-Förderung und Umlage: So lassen sich Investitionen für mehr Energieeffizienz reduzieren”.

In der Aufzeichnung unseres Webinars “Effizienzsteigerung in der Immobilienwirtschaft” finden Sie aktuelle Beispiele aus der Praxis, die zeigen, wie die Fernüberwachung Fehleinstellungen von Heizungsanlagen und Einsparpotenziale aufgedeckt hat.