Heizungsanlagen in der Wohnungswirtschaft sind oft ein Puzzle aus verschiedensten Systemen: Gasheizungen neben Fernwärmeübergabestationen, Wärmepumpen kombiniert mit Solarthermie, dazu Steuerungen unterschiedlicher Hersteller – all das innerhalb eines einzigen Bestands. Die Vielfalt an Anlagen macht eine übergreifende Steuerung zur Herausforderung. Eine Vereinheitlichung durch einen kompletten Austausch der Heiztechnik wäre zwar eine Möglichkeit, ist aber wirtschaftlich kaum darstellbar. Die Lösung liegt in der Digitalisierung: Mit einer hersteller- und modellübergreifenden Monitoring- und Steuerungslösung lassen sich selbst multivalente Anlagen vernetzen und automatisiert optimieren. Wie genau das funktioniert und welche Vorteile sich daraus ergeben, erfahren Sie in diesem Artikel.
Ausgangslage: Ein Blick in die Heizungskeller im Bestand
Beginnen wir mit einer Bestandsaufnahme: Portfolios in der Immobilienwirtschaft bestehen häufig aus mehreren Liegenschaften mit jeweils fünf, in Städten auch mal 20 Wohneinheiten. In den einzelnen Objekten ist unterschiedliche Anlagentechnik von verschiedenen Herstellern verbaut. Am weitesten verbreitet sind Gas- und Fernwärmeheizungen, zunehmend kommen Wärmepumpen und hybride Systeme hinzu. Pellets gewinnen an Bedeutung, während Ölheizungen zum Auslaufmodell werden.
Typische Hersteller und Modelle sind:
- Fernwärme: Samson Trovis, R+S / Regin, Danfoss
- Gas: Buderus (Logamatic 4000/5000, vereinzelt Ecomatic), Viessmann (Vitotronic)
- Wärmepumpen: Vaillant, Daikin
- Hybride Systeme: Kombinationen aus Solarthermie, Wärmepumpe oder Blockheizkraftwerk (BHKW)
Bei weitem sind nicht alle Anlagen digitalisiert – und wenn, dann oft nur mit herstellerspezifischen Dashboards oder einzelnen Gebäudeleitsystemen. Dadurch bleiben die einzelnen Systeme isoliert und lassen keine ganzheitliche Betrachtung über alle Anlagen im Bestand zu.
Die Herausforderung: Ineffiziente Steuerung und mangelnde Transparenz
Hinzu kommt: Viele Heizungen arbeiten auf Werkseinstellungen oder wurden nach baulichen Veränderungen nicht angepasst. Daraus resultieren oft zu hohe Vorlauftemperaturen. „Standardisierte Regelstrategien und manuell vorgenommene Anpassungen führen dazu, dass Heizungsanlagen ineffizient laufen und unnötig Energie verbrauchen“, erklärt Maximilian Thumfart, technischer Leiter bei metr.
Das macht sich in erster Linie in hohen Heizkosten bemerkbar. Die Ursache dafür bleibt häufig unerkannt, denn den meisten Wohnungsgesellschaften fehlt es schlichtweg an Transparenz über die Performanz der unterschiedlichen Anlagen in ihren Liegenschaften. Dadurch entgeht ihnen wertvolles Optimierungspotenzial.
Die Lösung: Digitales Monitoring und automatische Optimierung
Um die erforderliche Transparenz herzustellen, ist ein konsequentes digitales Monitoring erforderlich. Die Aufrüstung der bestehenden Anlagen ist weniger aufwändig als man denkt. Der metr Heizungswächter setzt auf eine minimalinvasive Lösung. Dazu werden IoT-Sensoren an zentralen Punkten der Heizungsanlage installiert. Sie erfassen die Zustandsdaten sowie relevante Angaben wie Vor- und Rücklauftemperatur sowie den Energieverbrauch kontinuierlich und senden sie an ein Gateway. Selbst ältere Anlagen ohne digitale Schnittstellen lassen sich mit Funkmodulen nachrüsten.
Über das Gateway werden die Daten an eine digitale Plattform übermittelt, dort aufbereitet und in einem webbasierten Dashboard visualisiert. Im Anlagenschema lässt sich auf einen Blick ablesen, ob beispielsweise die Umwälzpumpen aktiv sind, wie das Regelventil arbeitet oder ob die Anlage im Handbetrieb läuft. Durch die Überwachung der Zustandsdaten lassen sich somit Ineffizienzen oder überdimensionierte Anlagen identifizieren, die anschließend angepasst werden können.
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Außerdem werden Abweichungen von Sollwerten sichtbar gemacht. Aus der Überwachung der Zeitenreihen lassen sich automatische Handlungsempfehlungen ableiten. Ein Beispiel: Die Warmwassertemperatur sinkt bisweilen länger als eine Stunde unter 57 Grad. So kann rechtzeitig einem Legionellenproblem vorgebeugt werden. Ein niedriger Druck hingegen kann auf eine Leckage hinweisen.
Bei Störmeldungen erhält die Haustechnik sofort eine Alarmmeldung und kann gezielt eingreifen – noch bevor Mieter:innen Ausfälle melden. In der Regel weiß der Techniker dann auch schon, was zu tun ist, so dass eine Anfahrt ausreicht, um die Störung zu beseitigen.
„Durch das digitale Monitoring können Wohnungsunternehmen ihren gesamten Bestand in einem einzigen Dashboard überwachen und proaktiv Ineffizienzen gegensteuern“, so Maximilian Thumfart. Dadurch können Energieeinsparpotenziale maximal ausgeschöpft und Betriebsabläufe effizienter gestaltet werden.
Vollautomatische Optimierung: Vorausschauende Steuerung spart Energie
Ein weiterer entscheidender Hebel zur Energieeinsparung ist eine vorausschauende Regelung der Heizungsanlage. metr setzt einen virtuellen Außentemperaturfühler zur vollautomatischen Optimierung ein.
Im Gegensatz zum fest installierten Außenfühler, der die Heizung auf Basis der aktuellen Temperatur steuert, analysiert der virtuelle Fühler Wetterprognosen mit einem Vorlauf von 4 bis 5 Stunden. Auch Faktoren wie solare Einstrahlung, Windgeschwindigkeit und Luftfeuchtigkeit sowie Erfahrungswerte aus den Aufzeichnungen fließen ein. Dadurch kann die Heizleistung präziser gesteuert werden; unnötiges Hochfahren der Anlage wird so insbesondere in den Übergangszeiten vermieden.
Ein Beispiel aus der Praxis: Die BWB Düsseldorf hat mit der vollautomatischen Optimierung über eine gesamte Heizperiode mehr als 20 % Energie eingespart. Mehr dazu in unserer Case Study: Jetzt anfordern.
Warum sich die Digitalisierung von heterogenen Heizungsanlagen für alle lohnt: Zahlen und Fakten
Für die moderne Immobilienwirtschaft führt kein Weg daran vorbei, die Energieeffizienz ihrer Portfolien zu verbessern. „Mit einer einheitlichen digitalen Lösung für alle Anlagen im Bestand lassen sich Kosten senken und CO2-Emissionen reduzieren“, fasst Maximilian Thumfart zusammen. Damit betreibt die Immobilienwirtschaft zugleich Risikovorsorge, denn ab 2027 werden sich die Preise für den CO2-Ausstoß von Gebäuden über den europäischen Emissionshandel (EU ETS II) abbilden und dementsprechend steigen.
Doch schon heute lohnen sich eine digitale Umrüstung und eine vollautomatische Optimierung, denn sie erzeugen kurzfristig einen enormen Effizienz- und Kostenvorteil:
- Bis zu 35 % Energiekostenersparnis bei vollem Maßnahmenumfang
- Höhere Betriebssicherheit durch frühzeitiges Erkennen von Unregelmäßigkeiten und Störungen
- Effizienzsteigerung für Wohnungsunternehmen: weniger manuelle Eingriffe, optimierte Prozesse
- Transparente Betriebsdaten ermöglichen fundierte Entscheidungen zur Optimierung und Planung neuer Heizsysteme
- Weniger Verschleiß und längere Lebensdauer der Anlagen durch Vermeiden von Spitzenlasten
- Schnelle, minimalinvasive Umsetzung: Installation dauert je nach Heizungskeller 1,5 bis 2,5 Stunden
- Hoher Energieeinsparung pro investiertem Euro: Die Umrüstung rechnet sich bereits bei einer Einsparung von 2 bis 3 %
- Kosten sind umlagefähig nach § 2 BetrKV und modernisierungsumlagefähig nach §559 BGB
- Die Investition amortisiert sich für Vermieter im Schnitt nach 3,2 Jahren
Davon profitieren auch die Mieter:innen:
In der Regel können zwei Drittel der eingesparten Kosten an sie weitergegeben werden. Dadurch reduzieren sich ihre Betriebskosten und somit die Warmmiete. Die Refinanzierung der Umlage erfolgt meist nach fünf Monaten.
Wollen Sie mehr darüber erfahren, wie Sie die heterogenen Heizungsanlagen in Ihrem Bestand digital überwachen und vollautomatisch optimieren können? Dann buchen Sie jetzt Ihre persönliche Live-Demo.
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Heizungsanlagen in der Wohnungswirtschaft sind oft ein Puzzle aus verschiedensten Systemen: Gasheizungen neben Fernwärmeübergabestationen, Wärmepumpen kombiniert mit Solarthermie, dazu Steuerungen unterschiedlicher Hersteller – all das innerhalb eines einzigen Bestands. Die Vielfalt an Anlagen macht eine übergreifende Steuerung zur Herausforderung. Eine Vereinheitlichung durch einen kompletten Austausch der Heiztechnik wäre zwar eine Möglichkeit, ist aber wirtschaftlich kaum darstellbar. Die Lösung liegt in der Digitalisierung: Mit einer hersteller- und modellübergreifenden Monitoring- und Steuerungslösung lassen sich selbst multivalente Anlagen vernetzen und automatisiert optimieren. Wie genau das funktioniert und welche Vorteile sich daraus ergeben, erfahren Sie in diesem Artikel.
Ausgangslage: Ein Blick in die Heizungskeller im Bestand
Beginnen wir mit einer Bestandsaufnahme: Portfolios in der Immobilienwirtschaft bestehen häufig aus mehreren Liegenschaften mit jeweils fünf, in Städten auch mal 20 Wohneinheiten. In den einzelnen Objekten ist unterschiedliche Anlagentechnik von verschiedenen Herstellern verbaut. Am weitesten verbreitet sind Gas- und Fernwärmeheizungen, zunehmend kommen Wärmepumpen und hybride Systeme hinzu. Pellets gewinnen an Bedeutung, während Ölheizungen zum Auslaufmodell werden.
Typische Hersteller und Modelle sind:
- Fernwärme: Samson Trovis, R+S / Regin, Danfoss
- Gas: Buderus (Logamatic 4000/5000, vereinzelt Ecomatic), Viessmann (Vitotronic)
- Wärmepumpen: Vaillant, Daikin
- Hybride Systeme: Kombinationen aus Solarthermie, Wärmepumpe oder Blockheizkraftwerk (BHKW)
Bei weitem sind nicht alle Anlagen digitalisiert – und wenn, dann oft nur mit herstellerspezifischen Dashboards oder einzelnen Gebäudeleitsystemen. Dadurch bleiben die einzelnen Systeme isoliert und lassen keine ganzheitliche Betrachtung über alle Anlagen im Bestand zu.
Die Herausforderung: Ineffiziente Steuerung und mangelnde Transparenz
Hinzu kommt: Viele Heizungen arbeiten auf Werkseinstellungen oder wurden nach baulichen Veränderungen nicht angepasst. Daraus resultieren oft zu hohe Vorlauftemperaturen. „Standardisierte Regelstrategien und manuell vorgenommene Anpassungen führen dazu, dass Heizungsanlagen ineffizient laufen und unnötig Energie verbrauchen“, erklärt Maximilian Thumfart, technischer Leiter bei metr.
Das macht sich in erster Linie in hohen Heizkosten bemerkbar. Die Ursache dafür bleibt häufig unerkannt, denn den meisten Wohnungsgesellschaften fehlt es schlichtweg an Transparenz über die Performanz der unterschiedlichen Anlagen in ihren Liegenschaften. Dadurch entgeht ihnen wertvolles Optimierungspotenzial.
Die Lösung: Digitales Monitoring und automatische Optimierung
Um die erforderliche Transparenz herzustellen, ist ein konsequentes digitales Monitoring erforderlich. Die Aufrüstung der bestehenden Anlagen ist weniger aufwändig als man denkt. Der metr Heizungswächter setzt auf eine minimalinvasive Lösung. Dazu werden IoT-Sensoren an zentralen Punkten der Heizungsanlage installiert. Sie erfassen die Zustandsdaten sowie relevante Angaben wie Vor- und Rücklauftemperatur sowie den Energieverbrauch kontinuierlich und senden sie an ein Gateway. Selbst ältere Anlagen ohne digitale Schnittstellen lassen sich mit Funkmodulen nachrüsten.
Über das Gateway werden die Daten an eine digitale Plattform übermittelt, dort aufbereitet und in einem webbasierten Dashboard visualisiert. Im Anlagenschema lässt sich auf einen Blick ablesen, ob beispielsweise die Umwälzpumpen aktiv sind, wie das Regelventil arbeitet oder ob die Anlage im Handbetrieb läuft. Durch die Überwachung der Zustandsdaten lassen sich somit Ineffizienzen oder überdimensionierte Anlagen identifizieren, die anschließend angepasst werden können.
Außerdem werden Abweichungen von Sollwerten sichtbar gemacht. Aus der Überwachung der Zeitenreihen lassen sich automatische Handlungsempfehlungen ableiten. Ein Beispiel: Die Warmwassertemperatur sinkt bisweilen länger als eine Stunde unter 57 Grad. So kann rechtzeitig einem Legionellenproblem vorgebeugt werden. Ein niedriger Druck hingegen kann auf eine Leckage hinweisen.
Bei Störmeldungen erhält die Haustechnik sofort eine Alarmmeldung und kann gezielt eingreifen – noch bevor Mieter:innen Ausfälle melden. In der Regel weiß der Techniker dann auch schon, was zu tun ist, so dass eine Anfahrt ausreicht, um die Störung zu beseitigen.
„Durch das digitale Monitoring können Wohnungsunternehmen ihren gesamten Bestand in einem einzigen Dashboard überwachen und proaktiv Ineffizienzen gegensteuern“, so Maximilian Thumfart. Dadurch können Energieeinsparpotenziale maximal ausgeschöpft und Betriebsabläufe effizienter gestaltet werden.
Vollautomatische Optimierung: Vorausschauende Steuerung spart Energie
Ein weiterer entscheidender Hebel zur Energieeinsparung ist eine vorausschauende Regelung der Heizungsanlage. metr setzt einen virtuellen Außentemperaturfühler zur vollautomatischen Optimierung ein.
Im Gegensatz zum fest installierten Außenfühler, der die Heizung auf Basis der aktuellen Temperatur steuert, analysiert der virtuelle Fühler Wetterprognosen mit einem Vorlauf von 4 bis 5 Stunden. Auch Faktoren wie solare Einstrahlung, Windgeschwindigkeit und Luftfeuchtigkeit sowie Erfahrungswerte aus den Aufzeichnungen fließen ein. Dadurch kann die Heizleistung präziser gesteuert werden; unnötiges Hochfahren der Anlage wird so insbesondere in den Übergangszeiten vermieden.
Ein Beispiel aus der Praxis: Die BWB Düsseldorf hat mit der vollautomatischen Optimierung über eine gesamte Heizperiode mehr als 20 % Energie eingespart. Mehr dazu in unserer Case Study: Jetzt anfordern.
Warum sich die Digitalisierung von heterogenen Heizungsanlagen für alle lohnt: Zahlen und Fakten
Für die moderne Immobilienwirtschaft führt kein Weg daran vorbei, die Energieeffizienz ihrer Portfolien zu verbessern. „Mit einer einheitlichen digitalen Lösung für alle Anlagen im Bestand lassen sich Kosten senken und CO2-Emissionen reduzieren“, fasst Maximilian Thumfart zusammen. Damit betreibt die Immobilienwirtschaft zugleich Risikovorsorge, denn ab 2027 werden sich die Preise für den CO2-Ausstoß von Gebäuden über den europäischen Emissionshandel (EU ETS II) abbilden und dementsprechend steigen.
Doch schon heute lohnen sich eine digitale Umrüstung und eine vollautomatische Optimierung, denn sie erzeugen kurzfristig einen enormen Effizienz- und Kostenvorteil:
- Bis zu 35 % Energiekostenersparnis bei vollem Maßnahmenumfang
- Höhere Betriebssicherheit durch frühzeitiges Erkennen von Unregelmäßigkeiten und Störungen
- Effizienzsteigerung für Wohnungsunternehmen: weniger manuelle Eingriffe, optimierte Prozesse
- Transparente Betriebsdaten ermöglichen fundierte Entscheidungen zur Optimierung und Planung neuer Heizsysteme
- Weniger Verschleiß und längere Lebensdauer der Anlagen durch Vermeiden von Spitzenlasten
- Schnelle, minimalinvasive Umsetzung: Installation dauert je nach Heizungskeller 1,5 bis 2,5 Stunden
- Hoher Energieeinsparung pro investiertem Euro: Die Umrüstung rechnet sich bereits bei einer Einsparung von 2 bis 3 %
- Kosten sind umlagefähig nach § 2 BetrKV und modernisierungsumlagefähig nach §559 BGB
- Die Investition amortisiert sich für Vermieter im Schnitt nach 3,2 Jahren
Davon profitieren auch die Mieter:innen:
In der Regel können zwei Drittel der eingesparten Kosten an sie weitergegeben werden. Dadurch reduzieren sich ihre Betriebskosten und somit die Warmmiete. Die Refinanzierung der Umlage erfolgt meist nach fünf Monaten.
Wollen Sie mehr darüber erfahren, wie Sie die heterogenen Heizungsanlagen in Ihrem Bestand digital überwachen und vollautomatisch optimieren können? Dann buchen Sie jetzt Ihre persönliche Live-Demo.