Heizungsmodernisierung ohne Austausch: Wie Software die Effizienz steigert

Der Handlungsdruck in der Immobilienwirtschaft wächst. Steigende CO₂-Preise und strengere Regelungen verteuern die Energiekosten spürbar. Immobilienunternehmen mit größeren Wohnportfolios sehen sich vor der Wahl zwischen hohen Investitionen in neue Heizsysteme oder erhöhten laufenden Kosten. Dabei gibt es noch eine weitere Möglichkeit. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihren bestehenden Anlagen mit einer minimalinvasiven Lösung und entsprechender Software zu mehr Effizienz verhelfen und Sie damit sofort Kosten senken, ohne Ihr Budget übermäßig zu belasten.

Viele Verwaltungen ziehen bei ineffizienten Heizungen fast automatisch einen Austausch in Betracht. Der Grundgedanke: Hohe Effizienz durch neue Technologie. Doch der Schritt sollte gut bedacht werden:

Die Kosten für eine neue zentrale Heizungsanlage liegen bei Mehrfamilienhäusern schnell im mittleren fünfstelligen Bereich. Dementsprechend lang ist die Amortisationsdauer.

Die Umrüstungsmaßnahmen bedeuten langfristige Vorlaufzeiten und müssen ins Facility Management eingeplant werden. Je nach Zeitpunkt und Umfang der Arbeiten sind auch die Mieter*innen und somit das Property Management betroffen.

Innerhalb der langen Planungszeiten können sich rechtliche Vorgaben ändern. Bis Mitte 2026 müssen große Kommunen einen Wärmeplan vorlegen. Dadurch werden möglicherweise geplante Heizungslösungen obsolet.

Tatsächlich sind viele Heizungsanlagen im Bestand technisch noch voll funktionsfähig. Sie laufen lediglich ineffizient. Sie heizen zu konstant, mit unnötig hohen Vorlauftemperaturen oder ohne hydraulisch abgeglichen zu sein. Das Problem liegt also nicht im Heizungskeller, sondern in dessen Steuerung und Einstellung.

Hier setzen die digitalen Lösungen von metr an. Sie nutzen die Daten der bestehenden Anlagen, um Optimierungspotenziale aufzuzeigen und sie intelligent und bedarfsgerecht zu steuern. Sogar ältere Anlagen ohne digitale Schnittstellen können nachgerüstet werden.

Die Optimierung basiert auf zwei Schritten:

1. Transparenz schaffen durch Daten

Zunächst wird ein digitales Überwachungssystem installiert: der metr Heizungswächter. Dafür werden die Heizungsregler digital angebunden und bei Bedarf noch IoT-Sensoren an wichtigen Stellen der Heizungsanlage angebracht. So werden die Betriebsdaten sowie wichtige Informationen wie Vor- und Rücklauftemperatur und der Energieverbrauch kontinuierlich erfasst und das metr Gateway gesendet.

Die gesammelten Daten werden über das Gateway an eine digitale Plattform übertragen, dort verarbeitet und in einem webbasierten Dashboard dargestellt. Durch die Überwachung der Zustandsdaten lassen sich beispielsweise ineffiziente Abläufe oder fehlerhafte Nachtabsenkungen erkennen. Zudem werden Bedarfs- und Verbrauchsspitzen sowie Abweichungen von den Sollwerten sichtbar gemacht. Techniker sehen also auch aus der Ferne, an welchen Stellen Handlungsbedarf besteht, und können Anpassungen vornehmen.

2. Daten nutzen zur Optimierung

Im nächsten Schritt erfolgt die Optimierung der Steuerung. Herkömmliche Anlagen sind mit einem Außentemperaturfühler ausgestattet. metr ergänzt diesen durch eine virtuelle Version. Diese richtet sich nicht nur nach der tatsächlichen Außentemperatur, sondern wertet Wettervorhersagen mit einer Vorlaufzeit von 4 bis 5 Stunden aus. Darüber hinaus werden Faktoren wie Sonneneinstrahlung, Windgeschwindigkeit, Luftfeuchtigkeit und frühere Erfahrungswerte in die Berechnung eingebunden.

Dadurch passt sich die Heizleistung kontinuierlich und selbstständig an den tatsächlichen Bedarf an. Insbesondere in den Übergangszeiten wird ein unnötiges Hochfahren der Anlage verhindert.

Der gesamte Prozess läuft vollautomatisch ab, sodass manuelle Eingriffe durch Fachpersonal weitgehend entfallen. Das Ergebnis ist eine deutlich effizientere Betriebsweise, die genau auf den Bedarf der Mieter*innen abgestimmt ist und erheblich Energie spart.

Die datengetriebene, vollautomatische Optimierung der Heizungsanlage bringt schnelle, sichtbare Ergebnisse. Die Energieersparnis wirkt sich zudem direkt auf die Zufriedenheit der Bewohner*innen aus.

Investitionskosten versus Betriebskosten: Sofortige Entlastung

Ein Austausch erfordert hohe Investitionskosten. Bei einer datengestützten Optimierung fallen hingegen deutlich günstigere Betriebs- oder Dienstleistungskosten an. Die Einsparungen im Energieverbrauch bewegen sich häufig im zweistelligen Prozentbereich und sind unmittelbar messbar. Sie finanzieren die Softwarelösung in kurzer Zeit.

Umlagefähigkeit und Marktwert

Gerade im Wohnimmobilienbereich sind Modernisierungsmaßnahmen und die damit verbundenen Kosten ein sensibles Thema. Der Vorteil der digitalen Optimierung:

• Umlage auf die Betriebskosten: Je nach Modell können die Kosten als wiederkehrende Dienstleistung gemäß Betriebskostenverordnung/BetrKV auf die Mieter*innen umgelegt werden.
• Verbrauchssenkung: Die Optimierung führt nachweislich zu einer Senkung der Betriebskosten für Wärme. Dies entlastet die Mieter*innen direkt und bietet eine gute Argumentationsgrundlage.

Durch die gesunkenen Energieverbräuche steigert das Immobilienunternehmen weiterhin die eigene Wirtschaftlichkeit. Es verbessert das ESG-Rating der Liegenschaften und erhöht deren Marktwert und Attraktivität.

Die datengetriebene Heizungsoptimierung ist der schnellste, kostengünstigste und liquiditätsschonendste Weg, um die Energieeffizienz sofort zu steigern und den Immobilienbestand zukunftssicher zu machen.

Im idealen Fall kann die bestehende Anlage dadurch in Betrieb bleiben. Doch auch, wenn ein Austausch in absehbarer Zeit unumgänglich ist, liefern Fernüberwachung und Optimierung wertvolle Erkenntnisse.

So können die Ergebnisse durchaus die Entscheidungsfindung für ein neues Heizungssystem beeinflussen. Beispielsweise ist eine niedrige Vorlauftemperatur ein maßgeblicher Faktor für die Wirtschaftlichkeit und die technische Machbarkeit einer Wärmepumpe in einem Mehrfamilienhaus. Durch die vollautomatische Heizungsoptimierung kann sie in der Regel gesenkt werden. Anhand des realistischen Werts lassen sich dann Maßnahmen wie eine bessere Dämmung oder der Tausch der Heizkörper prüfen.

Durch die metr-Lösungen kann die Zeit bis zum Abschluss der kommunalen Wärmeplanung also sinnvoll überbrückt und energieeffizient werden. Durch den anlagen- und herstellerunabhängigen Ansatz ist die Technologie auch für eine neue Heizungsanlage nutzbar.

Für Immobilienunternehmen mit Wohnungsbestand lautet daher die klare Empfehlung: Bevor Sie einen teuren Heizungsaustausch planen, sollten Sie den Einsatz digitaler Alternativen prüfen. Unsere technische Bestandsaufnahme ist ein erster Schritt.

Sie möchten das Potenzial Ihrer Heizungsanlage voll ausschöpfen, bevor Sie hohe Investitionen für neue Technik tätigen?

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