Digitalisierung schafft Lösungen für unlösbare Probleme

Im Interview erzählt Markus Abegg von der GBG-Unternehmensgruppe, wie sich das Geschäft der Wohnungsbaugesellschaft in den letzten Jahren verändert hat, was aktuell ihre größten Herausforderungen sind und wie die Digitalisierung sie dabei unterstützt, sich diesen zu stellen.

Er ist einer der Geschäftsführer der ServiceHaus Service-GmbH, einer Tochtergesellschaft der GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH. Die ServiceHaus legt ihren Fokus auf digitale Lösungen sowie auf soziale und wohnbegleitende Dienstleistungen, welche die Quartiere stärken.

Das Geschäft der GBG-Unternehmensgruppe ist in den letzten Jahren diversifizierter geworden. Dadurch gibt es eine größere Anzahl an Kundengruppen, um die wir uns kümmern. Wir haben das Thema Gemeinwohl immer ganz oben auf der Agenda stehen und wir kümmern uns um Stadtentwicklung im großen Ganzen, also von unserer Vision her kommend. Diese ist es, positiv auf die Gesamt-Stadtentwicklung einzuwirken.

Das heißt, wir haben insbesondere sehr langfristig ausgerichtete Themen, egal ob diese tatsächlich die Immobilien betreffen oder auch andere Projekte, die wir entwickeln. Es geht erst einmal immer um den Blick von oben, auf Quartiersebene, auf das Zusammenleben in der Stadt. Und es geht darum, wie die Services, die wir bereitstellen, einen Mehrwert für diese Ebenen schaffen. Sei es Wohnraum oder aber auch Schulen, Flächen oder Nachbarschaften, das sind alles Themen, auf die wir einwirken.

Grundsätzlich hat sich also an dem, was wir tun, nicht direkt etwas verändert, denn dieses große Ganze bindet uns immer noch zusammen. Aber wir wollen die Geschwindigkeit erhöhen, wenn es um die Umsetzung von gesetzlichen Anforderungen und Kundenerwartungen geht. Dementsprechend ist die Prozesseffizienz für uns ein wichtiges Thema und auch einer der größeren Hebel. Selbstverständlich spielt da die Transformation hin zum datenbasierten Arbeiten eine große Rolle, also Daten in die Prozesse einfließen zu lassen. Das heißt, mehr automatisierte Entscheidungen auf einer Datengrundlage treffen und damit schneller und qualitativ hochwertiger unsere Kunden versorgen zu können.

Die große Herausforderung ist es, schneller und nachhaltiger zu werden und dabei gleichzeitig unseren sozialen Anspruch weiter zu erfüllen. Die Nachhaltigkeit ist ein Thema, das uns als Wohnungsbaugesellschaft stark betrifft, weil wir sehr viele Bestandsimmobilien haben und die Ressourcen für die Bestandserneuerungen, -verjüngungen und -sanierungen auch nur in begrenztem Maße zur Verfügung stehen. Insofern müssen wir immer abwägen, wie wir Nachhaltigkeitsprojekte tatsächlich im Bestand ausrollen können und zwar auf eine Weise, die auch wirtschaftlich sinnvoll ist.

Gesamtgesellschaftlich hat beim Thema Nachhaltigkeit zwar ein gewisser Bewusstseinswandel eingesetzt, aber es ist eher so, dass für uns der primäre Treiber das Konzept der Smart City ist und wir nachhaltige, clevere Lösungen finden wollen, um schonender mit den Ressourcen umzugehen.

Und damit waren wir schon sehr gut vorbereitet, als es darum ging, die Belegschaft bei der Digitalisierung mitzunehmen. Dabei war es sehr hilfreich, den Begriff “Digitalisierung” gar nicht zu sehr überzustrapazieren, sondern einfach die jeweiligen Vorteile aufzuzeigen, die diese Veränderungen mit sich bringen. Wir wollten das Bewusstsein dafür schaffen, dass man mit digitalen Mitteln Lösungen für Probleme finden kann, die sich auf anderen Wegen gar nicht mehr lösen lassen.

Mein Lieblingsbeispiel dafür ist eine Straße. Wenn zu viele Fahrzeuge die Straße benutzen wollen, dann benötigt man irgendwann noch eine zweite Spur. Wenn aber kein Platz für weitere Spuren da ist, muss man überlegen, wie die Straße effizienter genutzt werden kann. Eine Lösung wären autonom fahrende Fahrzeuge, die einen viel besseren Verkehrsfluss ermöglichen könnten..

Und das ist das, was wir auch heute noch weiter in dem Change-Projekt vermitteln wollen: dass Digitalisierung nicht einfach nur eine Übersetzung von einem analogen in einen digitalen Vorgang ist, sondern tatsächlich ein neues Denken erfordert. Wie gehe ich an eine Problemstellung heran und wie nutze ich die Vorteile von Digitalisierung?

Dazu gibt es bei uns in der Unternehmensgruppe viele Initiativen. Es gibt beispielsweise eine Abteilung, die eigens für Digitalisierung zuständig ist. Wir haben Musterprojekte durchgeführt, Forschungsquartiere eingerichtet und Data Scientists eingestellt. Wir haben das Thema zur Chefsache gemacht. Wir haben verschiedenste Projekte in der eigenen IT-Landschaft angestoßen, wenn es um die Weiterentwicklung unserer IT-Infrastruktur geht, in unseren Netzwerken und am eigenen Arbeitsplatz.

Wir haben auch schon vor über zehn Jahren ein Auftragsportal für Handwerksleistungen eingeführt, sodass wir unsere Mieter*innen schnell mit guten Handwerksleistungen bedienen können und die Aufträge medienbruchfrei durch unser Haus laufen, bis dann schließlich der Handwerker zum Kunden kommt.

Seit fünf Jahren haben wir nur noch mobile Arbeitsplätze im Einsatz, was uns natürlich in der Coronakrise sehr entgegenkam. Dadurch waren wir hier schon auf sehr Vieles vorbereitet. Und wir entwickeln unsere IT stetig weiter. Digitalisierung ist ein Teil unseres “Continuous Improvement Process”, also der stetigen Verbesserung von Wirtschaftlichkeit und Prozesseffizienz.

Bei der ServiceHaus haben wir eine eigene Einheit gebildet, die sich mit Softwareentwicklung und Analytics beschäftigt. Das ist auch etwas, was man nicht unbedingt in jeder Wohnungsbaugesellschaft findet. Also auch da versuchen wir, eigene Kompetenzen im Haus zu halten und aufzubauen. Und da sieht man die tiefe Integration vom Knowhow im Unternehmen und eine Digitalisierungs-Denke, die uns, glaube ich, von vielen unterscheidet.

Natürlich gibt es auch das ein oder andere Leuchtturmprojekt, wie zum Beispiel mit der Firma metr. Gemeinsam haben wir aus unserem komplett analogen Messwesen, was durch unsere Tochtergesellschaft ServiceHaus durchgeführt wurde, einen digitalen Prozess gemacht. Dabei haben wir genau das gemacht, was ich bereits erwähnte. Anstatt das, was wir bisher gemacht haben, einfach digital zu machen, haben wir versucht, direkt eine smartere Lösung zu finden. Deswegen haben wir versucht, die Walk-By-Auslesung zu überspringen, da das quasi auch nur eine Zwischenlösung gewesen wäre.

Durch die Fernauslesung (Anm.: Smart Submetering) entsteht eine Win-Win-Situation. Der Kunde muss nicht zum Ablesen zu Hause sein, wir haben die Daten schneller und können die Abrechnung schneller machen. Wir selbst haben dabei deutlich weniger Aufwand im Prozess und verursachen auch weniger CO₂-Emissionen, weil wir eben keine Menschen losschicken müssen, die wiederum im Verkehr teilnehmen und so weiter.

Diese nachgelagerte Kette an Vorteilen wird oft gar nicht so wahrgenommen. Das ist auch eine Herausforderung für die Treiber von Digitalisierung in Unternehmen, wie mich. Wir müssen immer wieder erklären, warum dieses neue Denken so wichtig ist und wie das auch tatsächlich allen Beteiligten zugute kommt.

Die Zusammenarbeit mit einem Start-up war für uns auch ein wichtiges Thema im Change-Prozess. So lernen Mitarbeiter*innen die Vorgehensweise, die ein Start-up an den Tag legt, kennen. Nämlich mit einem ganz frischen, neuen Denken an Problemstellungen heranzugehen und auch viel agiler zu sein. Wir haben auch das extreme Wachstum der PropTech-Szene sehr gespannt verfolgt. Da wir die Themen schon frühzeitig an Schlüsselpositionen im Unternehmen platziert und die Digitalisierung so als eine Selbstverständlichkeit in unser Handeln eingebaut haben, waren wir hierfür schon sehr gut aufgestellt.

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Wir haben metr vor einigen Jahren auf dem Wohnzukunftstag getroffen und im Gespräch festgestellt, dass wir die gleiche Vision teilen. Obwohl metr damals noch am Anfang stand, konnten wir uns eine Zusammenarbeit vorstellen, da uns ihre Idee überzeugt hat: eine Backbone-Infrastruktur für Objekte im Gebäudebestand, in Kombination mit einer Plattform. Und auch, dass wir die Plattform als einen Kanal nutzen können, über den wir zusätzliche, intelligente Lösungen entwickeln können. Hinter dem Plattform-Gedanken steht ja, dass viele Themen an einem Punkt zusammenkommen, sich dort dann die Zusammenhänge besser erkennen lassen und daraus wieder neue Lösungen und Wertschöpfungen entstehen

Wir waren zu dem Zeitpunkt gerade auf der Suche nach Digitalisierungslösungen für unser Submetering-Geschäft. Es war aber von Anfang an klar, dass wir nicht nur unser Submetering digitalisieren wollten, sondern eine Lösung einsetzen, mit der wir agil sein und insbesondere die technischen Anlagen im Gebäudebestand mit abdecken können. Mittlerweile nutzen wir nicht nur die Submetering-Lösung von metr, sondern wir befinden uns gerade im Rollout der Fernüberwachungslösungen für Trinkwasser- und Heizungsanlagen.

Unsere Mietenden haben mehr Transparenz über ihre Verbräuche und sie können mit dieser Transparenz bessere Entscheidungen für sich persönlich und ihr Verhalten treffen. Gerade vor dem Hintergrund der stark steigenden Heizkosten ist das ein wichtiges Thema.

Wir bekommen durch die Transparenz mehr Möglichkeiten im technischen Bestandsmanagement. Einerseits bekommen unsere Expert*innen die nötigen Daten, um die Heizungsanlagen zu optimieren, was für eine bessere Effizienz sorgt, die andererseits auch an unsere Kund*innen weitergegeben wird, da sie dadurch eventuell Betriebskosten einsparen können. Außerdem können wir nun frühzeitig auf Störungen der Anlagen reagieren. Das Problem wird festgestellt, bevor das Gebäude auskühlt. Dadurch erreichen wir ebenfalls Energieeinsparungen.

Das heißt, wir haben auf allen Seiten Vorteile. Wir können unsere Technikereinsätze besser planen, wir können den Bestand besser tracken. Und das ist an allen Stellen eine Effizienz, die sich letzten Endes beim Kunden auch in sinkenden Betriebskosten niederschlagen soll.

Natürlich muss man aber auch fairerweise sagen, dass diese Investitionen, die dafür erst einmal getätigt werden müssen, auch den Kunden treffen können und im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben teilweise umgelegt werden, wie es beispielsweise bei der unterjährigen Verbrauchsinformationen der Fall ist. Letztendlich versuchen wir aber, die Vorteile für unsere Mieterschaft herauszuholen und wir sind als kommunale Wohnungsbaugesellschaft sehr darum bemüht, Kostenstrukturen nicht an den Verbraucher weiterzugeben.

Das führt uns zu einem weiteren Grund, der für metr spricht. Wir können die Lösungen von metr im Sinne des Kunden sehr kosteneffizient umsetzen. Tatsächlich zeigt sich aktuell ganz klar, dass wir durch den Plattform-Ansatz von metr mehrere Anwendungen einbinden können, die letzten Endes auch einen Vorteil für unsere Kunden mit sich bringen. So müssen wir eben nicht für jedes einzelne Thema eine neue Technologie in den Bestand bringen, was logischerweise die Investitionskosten erhöhen würde. Insofern sind wir sehr glücklich, dass wir uns für metr entschieden haben und sind gespannt, welche Projekte wir noch in Zukunft auf die Plattform bringen werden.

Wir sind noch eine zweite Beteiligung mit der Firma Immomio auf GBG-Seite eingegangen. Hier ist der Fokus, die Vermietungs-, Vermarktungsprozesse weiter zu digitalisieren. Da sehen wir perspektivisch auch Lösungen, die ineinandergreifen werden. Insofern dient das alles der weiteren Transformation unseres Unternehmens.

Für uns stehen zunächst die technischen Anlagen im Fokus, aber natürlich auch die Energieeffizienz und Energiethemen generell. Das heißt, wir beschäftigen uns sehr intensiv mit PV-Anlagen, mit Ladestationen, mit Quartiers-Dienstleistungen von der Ladestation bis zum Leihfahrrad, also all den Themen, die sich mit Mobilität, Energie und der Interaktion im Quartier beschäftigen, wie zum Beispiel Paketkastenanlagen und dergleichen.

Das sind alles Themen, die ineinandergreifen und zusammenspielen und die immer im Quartier verortet sind. Dementsprechend ist dieser Gesamtkontext das, was für uns entscheidend ist. Wir wollen den Kundenservice weiter hochhalten, sodass unsere Kunden ein wohnliches Quartier haben, in dem sie gewisse Dienstleistungen zur Verfügung haben, bei vergleichsweise geringen Kosten.

Beide. Das ist eine Gegenseitigkeit und das sagt auch der Begriff Zusammenarbeit. Und wenn nicht beide tatsächlich einen Vorteil daraus ziehen würden, dann wäre das ungeschickt. Ich glaube, wir können gemeinsam die Lösungen weiterentwickeln. Das etablierte Unternehmen hat den klaren Vorteil, hier ein bisschen Geschwindigkeit aufzunehmen, neue Ideen zu entwickeln und innovativ sein zu können. Das Start-up profitiert enorm von unserem Knowhow. Wir sind als GBG-Gruppe sehr vielschichtig unterwegs.

Da wir schon sehr digitalisiert sind und denken, ist Nachhaltigkeit der größere Hebel. Nachhaltigkeit ist schon immer ein Grundgedanke bei all unseren Tätigkeiten gewesen und jetzt herrscht insbesondere vor den Herausforderungen im Energiesektor noch ein besonderer Handlungsdruck.

Im Neubau lässt es sich vielleicht leichter umsetzen, aber im Altbau steckt das große Potenzial. Das heißt, hier gilt es, Lösungen zu finden, mit denen wir tatsächlich die Effizienz steigern und die Ressourcen für Maßnahmen durch die neu gewonnene Transparenz zielgerichteter einsetzen können.

Meiner Meinung nach ist es für ein Unternehmen wichtig, eine eigene Digitalisierungsstrategie zu entwickeln. Das haben wir getan und unsere Strategie basiert im Wesentlichen auch darauf, strategisch zu digitalisieren und nicht nur in einzelnen Maßnahmen zu denken. Die Strategie kann nur nachhaltig wirken, indem man den Change in den Vordergrund stellt und die Mitarbeiter*innen mitnimmt.

Natürlich darf man auch nicht vergessen, die Kunden dabei mitnehmen. Ein Beispiel ist die Mieter-App, die wir als Kanal nutzen. Hier kann ich leichter und schneller über Störungen informieren. Diese werden dann auch entsprechend medienbruchfrei bearbeitet, bis der Handwerker vor Ort ist. Das heißt aber nicht, dass wir andere Kanäle deswegen abschalten. Es ist also eher mehrschichtiger geworden und es ist auch eine Herausforderung, viele Kanäle bedienen zu können.

Mit mehr als 19.400 Wohnungen ist die GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft in Baden-Württemberg und stellt für rund 12 Prozent der Mannheimer Bürger*innen Wohnraum zur Verfügung. Im Auftrag der Stadt Mannheim übernimmt sie zudem einzelne, für die nachhaltige Entwicklung der Stadt wichtige Bauprojekte.