Maßnahmen und Nutzen für die Wohnungswirtschaft

In diesem Beitrag erfahren Sie, warum die dauerhafte Überwachung und Optimierung von Heizungsanlagen nicht nur Mieter*innen zugute kommt, sondern auch Gebäudeeigentümern und Immobilienverwaltern. Zunächst werden die aktuellen Herausforderungen im Gebäudebestand betrachtet und im Anschluss Lösungen aufgezeigt, die kurzfristig und kosteneffizient implementiert werden können.

Alternder Gebäudebestand und Fachkräftemangel

Das Alter der in Deutschland installierten Heizungsanlagen variiert und liegt im Schnitt bei etwa 17 Jahren. Nach 10 bis 15 Jahren im Betrieb erhöht sich, trotz Wartung und guter Pflege, ihr Verschleiß zunehmend. Auch sind umwelttechnische Anforderungen mit in die Jahre gekommenen Anlagen häufig nicht mehr einzuhalten.

Das Bild zeigt ein saniertes und ein unsaniertes Gebäude in der Frontansicht.

Dass in Mehrfamilienhäusern jedoch nicht einfach jede Heizungsanlage, die älter als 10 Jahre ist, ausgetauscht werden kann, liegt auf der Hand. Laut dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) betrifft dies in Deutschland jedoch bereits etwa zehn Millionen Heizungsanlagen. Mit dem Alter der Anlagen geht auch eine sehr unbefriedigende Energiebilanz einher.

Aber nicht nur die monetären Gründe sprechen gegen einen Austausch der Heizsysteme, auch der derzeitige Fachkräftemangel im technischen und handwerklichen Bereich macht dies zu einem schier unmöglichen Unterfangen. Doch auch genau dieser Mangel führt immer häufiger dazu, dass defekte Anlagen erst relativ spät repariert werden können und so die Unzufriedenheit der Endkunden, nämlich der Mieter*innen, steigt.

Sie sind es auch, die den Mangel meist zuerst überhaupt bemerken. Denn, wenn die Heizkörper in den einzelnen Wohneinheiten nicht mehr warm werden, ist das komplette System meist schon etwas länger ausgekühlt. Als Verwalter*in einer Liegenschaft hat man oft keine Informationen über den Zustand der verbauten Anlagen, geschweige denn eine Ahnung davon, ob sie für die Liegenschaft passend eingestellt sind. Die Mischung aus analogen und (teilweise) digitalen Systemen sowie die unterschiedlichen Hersteller und Modelle machen eine einheitliche und zielführende Betriebsführung alles andere als leicht.

Positiv betrachtet, liegt in der großen Anzahl von Bestandsgebäuden und ihren in die Jahre gekommenen technischen Anlagen ein besonders großes Potenzial für die Erreichung der Energieeffizienz- und Klimaziele. Mit kurzfristigen und kosteneffizienten Lösungen kann hier einiges erreicht werden. Laut der dena beträgt der Anteil von Gebäuden am Endenergieverbrauch immerhin 35 Prozent.

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Warum die Optimierung der Heizungsanlage allen Parteien nützt

Steigende Energiepreise und CO2-Steuern belasten nicht nur die Endkundschaft

Eine Büromitarbeiterin berechnet mit einem Taschenrechner die Werte, die auf einem Papier abgebildet sind.

Die Preiserhöhungen für Strom und Gas sowie die ebenfalls gestiegenen CO2-Abgaben werden in der Regel an die Endverbrauchenden weitergegeben. Gelingt es der neuen Bundesregierung nicht, ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen, das die Umlage der CO2-Kosten nach BEHG regeln soll, bis zum Sommer einzuführen, werden die Kosten mit 50 % auf die Mieterschaft umgelegt. So oder so bildet dieses Vorhaben den Anreiz, das eigene Portfolio energieeffizienter zu gestalten.

Witterungsgeführte Heizungsanlagen wirken Energieverschwendung entgegen

Seit den 1970er Jahren verfügen Heizungsanlagen über eine witterungsgeführte Vorlauftemperaturregelung. Das bedeutet, dass sich die Leistung des Heizkessels an den Außentemperaturen orientiert und entsprechend anpasst – soweit zumindest die Theorie. Die Praxis zeichnet allerdings ein anderes Bild. In unseren Pilotprojekten zum Heizungswächter stellen wir gemeinsam mit unseren Kunden immer wieder fest, dass die Heizkurve nicht optimal eingestellt ist und auch selten auf die Witterungsverhältnisse reagiert.

Die Gründe dafür sind manchmal ganz banal. So läuft beispielsweise in dem einen Gebäude die Heizungsanlage seit Inbetriebnahme oder der letzten Wartung mit der Standardeinstellung. Oder bei der anderen Liegenschaft wurde der Temperatursensor an der Außenfassade bei der Sanierung der Gebäudehülle entfernt und es wurde schlichtweg vergessen, ihn wieder zu montieren.

Wechselwirkungen zwischen Nutzerverhalten und Betriebsführung

Die Forschungsergebnisse des Projektes BaltBest weisen darauf hin, dass Mieter*innen die von Vermieter*innen geschaffenen Möglichkeiten zur Energieverschwendung (aus-)nutzen. Es steht außer Frage, dass dies für die Energiewende äußerst kontraproduktiv ist.

Wenn nun das System nicht auf die Witterung reagiert oder einfach nur nicht optimal auf den Bedarf des Gebäudes eingestellt ist, kann es zu Leistungsüberschüssen bei der Vorlauftemperatur kommen. Das BaltBest-Forschungsprojekt hat ermittelt, dass der Tagesverbrauch einer Anlage bei Liegenschaften mit einer schlecht eingestellten Heizungsanlage wesentlich höher ausfällt als bei solchen mit einer optimierten Heizkurve.

Sie führen dies auf das Lüftungsverhalten der Bewohnerschaft zurück. Da an wärmeren Tagen die Fenster nicht so schnell wieder geschlossen werden wie an kälteren, ergibt sich hier ein größerer Wärmeverlust. Die Thermostatventile in den Wohnungen öffnen bei geöffneten Fenstern nach ca. 15 Minuten und den Heizkörpern der schlecht eingestellten Anlage steht eine sehr viel höhere Vorlauftemperatur zur Verfügung, die dann direkt abgerufen wird.
Es lässt sich festhalten, dass das Nutzerverhalten selbstverständlich auch Auswirkungen auf den Energieverbrauch hat, es aber durch eine korrekte bzw. angepasste Einstellung der Heizungsanlage beeinflusst werden kann. Wenn die Anlage falsch eingestellt oder überdimensioniert ist, hat ein verschwenderisches Verhalten der Nutzer viel größere Auswirkungen auf den Verbrauch als bei einer optimierten Betriebsführung.

So kann durch eine kontinuierliche Überwachung des Systems sowie der entsprechenden Anpassung und Optimierung trotz unverändertem Nutzerverhalten viel Energie eingespart werden. Klar ist also, dass – und das ist auch die Empfehlung des Forschungsprojektes BaltBest – ein kontinuierliches Monitoring und eine fortlaufende Optimierung nötig sind, um die Energie- und Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen.

Dauerhafte Fernüberwachung und Optimierung von Heizungsanlagen

Um den Status Quo der Heizungsanlagen zu erfahren und dauerhaft monitoren zu können, ist eine Lösung notwendig, die sich über den gesamten Bestand ausrollen lässt. Sie muss die analogen und digitalen Systeme vereinen und auch alle möglichen Hersteller und Modelle der Heizungssysteme und auch Heizungsregler abdecken können. Nur so wird ein handhabbares Instrument daraus, das eine einheitliche Überwachung ermöglicht, Transparenz über den Betriebszustand schafft und die Wohnungswirtschaft unterstützt.

Offene Schnittstellen und zukunftssichere, herstellerunabhängige Lösungen

Zur Zeit verfügen digitale Heizungsanlagen selten über offene Schnittstellen. Meist kommt ein herstellerabhängiges, sogenanntes proprietäres System zum Einsatz, das nicht mit anderen Systemen kommunizieren kann. Selbst wenn man also über den Betriebszustand der Anlagen Bescheid weiß, ist es nicht praktikabel, für jede Heizungsanlage über ein eigenes Dashboard zu verfügen.

Eine schematische Darstellung der hersteller- und modellunabhängigen Lösung zur Fernüberwachung von Heizungsanlagen.

Anbindungsoptionen für verschiedene Heizungssysteme

Zum Vergrößern bitte auf die Grafik klicken.

Zukunftsoffene und herstellerunabhängige Lösungen, wie zum Beispiel der Heizungswächter, ermöglichen es nicht nur, den gesamten Bestand der Technischen Gebäudeausrüstung in einem einzigen Dashboard abzubilden, sondern sie agieren auch proaktiv.

Bei Abweichungen von Sollwerten schlägt die Lösung unverzüglich Alarm und versendet eine Störungsmeldung bzw. den Hinweis darüber, dass Veränderungen an der Heizkurve erkannt wurden.

Das System kann so eingerichtet werden, dass die Störmeldungen automatisch an jegliche E-Mail-Adresse versendet werden, also zum Beispiel an das für die Reparatur- oder Wartungsservice beauftragte Serviceunternehmen oder auch an die unternehmenseigenen Gebäudemanager*innen.

Quick Wins und langfristige Vorteile

Im Falle einer Störung der Heizungsanlage kann die Reparatur mithilfe der Fernüberwachung sehr viel schneller erfolgen, als wenn erst die Bewohnerschaft des Hauses auf den Ausfall hinweisen würde. Dadurch kühlt die Immobilie nicht erst komplett aus und das erneute Aufheizen nach zeitnah erfolgter Reparatur auf eine Wohlfühltemperatur benötigt deutlich weniger Energie.

Symbolbild | Energieeffizientere Gebäude

Durch das vereinheitlichte Monitoring lassen sich die installierten Heizungsanlagen und ihre Energieeffizienz untereinander vergleichen. Dadurch lässt sich das eigene Portfolio besser einschätzen, Benchmarks werden ermöglicht und weitere Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen können sinnvoller und ganzheitlich angegangen werden.

Auch lässt sich durch die Überwachung die Wirksamkeit von Optimierungsmaßnahmen, wie zum Beispiel einem hydraulischen Abgleich, überprüfen. Dadurch wird die Wärme gleichmäßiger im Gebäude zur Verfügung gestellt, was wiederum das Nutzerverhalten und den Energiebedarf / Energieverbrauch positiv beeinflussen wird.

Sowohl die digitale Überwachung als auch ein hydraulischer Abgleich lassen sich durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) mit bis zu 20 Prozent bezuschussen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag zur “Förderung der Heizungsoptimierung für den Klimaschutz”. Diese Förderungsmaßnahmen sind nicht vom derzeitigen Förderstopp (Stand Januar 2022) betroffen und laufen weiter.

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Autor

Samuel Billot, CPO

Samuel Billot, CPO

Samuel Billot, CPO von metr, hat über 15 Jahre Erfahrung als Produktleiter bei etablierten Unternehmen der IT- und Automotive-Branche. Er war Mitgründer eines PropTech Startups und verantwortete Strategie, Produkt und Finanzen. Zudem leitete er bei Cisco den Bereich Digitale Transformation im Gesundheitswesen und bringt mehrjährige Erfahrung als Management Consultant bei Accenture mit.

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Alternder Gebäudebestand und Fachkräftemangel

Das Alter der in Deutschland installierten Heizungsanlagen variiert und liegt im Schnitt bei etwa 17 Jahren. Nach 10 bis 15 Jahren im Betrieb erhöht sich, trotz Wartung und guter Pflege, ihr Verschleiß zunehmend. Auch sind umwelttechnische Anforderungen mit in die Jahre gekommenen Anlagen häufig nicht mehr einzuhalten.

Das Bild zeigt ein saniertes und ein unsaniertes Gebäude in der Frontansicht.

Dass in Mehrfamilienhäusern jedoch nicht einfach jede Heizungsanlage, die älter als 10 Jahre ist, ausgetauscht werden kann, liegt auf der Hand. Laut dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) betrifft dies in Deutschland jedoch bereits etwa zehn Millionen Heizungsanlagen. Mit dem Alter der Anlagen geht auch eine sehr unbefriedigende Energiebilanz einher.

Aber nicht nur die monetären Gründe sprechen gegen einen Austausch der Heizsysteme, auch der derzeitige Fachkräftemangel im technischen und handwerklichen Bereich macht dies zu einem schier unmöglichen Unterfangen. Doch auch genau dieser Mangel führt immer häufiger dazu, dass defekte Anlagen erst relativ spät repariert werden können und so die Unzufriedenheit der Endkunden, nämlich der Mieter*innen, steigt.

Sie sind es auch, die den Mangel meist zuerst überhaupt bemerken. Denn, wenn die Heizkörper in den einzelnen Wohneinheiten nicht mehr warm werden, ist das komplette System meist schon etwas länger ausgekühlt. Als Verwalter*in einer Liegenschaft hat man oft keine Informationen über den Zustand der verbauten Anlagen, geschweige denn eine Ahnung davon, ob sie für die Liegenschaft passend eingestellt sind. Die Mischung aus analogen und (teilweise) digitalen Systemen sowie die unterschiedlichen Hersteller und Modelle machen eine einheitliche und zielführende Betriebsführung alles andere als leicht.

Positiv betrachtet, liegt in der großen Anzahl von Bestandsgebäuden und ihren in die Jahre gekommenen technischen Anlagen ein besonders großes Potenzial für die Erreichung der Energieeffizienz- und Klimaziele. Mit kurzfristigen und kosteneffizienten Lösungen kann hier einiges erreicht werden. Laut der dena beträgt der Anteil von Gebäuden am Endenergieverbrauch immerhin 35 Prozent.

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Warum die Optimierung der Heizungsanlage allen Parteien nützt

Steigende Energiepreise und CO2-Steuern belasten nicht nur die Endkundschaft

Eine Büromitarbeiterin berechnet mit einem Taschenrechner die Werte, die auf einem Papier abgebildet sind.

Die Preiserhöhungen für Strom und Gas sowie die ebenfalls gestiegenen CO2-Abgaben werden in der Regel an die Endverbrauchenden weitergegeben. Gelingt es der neuen Bundesregierung nicht, ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen, das die Umlage der CO2-Kosten nach BEHG regeln soll, bis zum Sommer einzuführen, werden die Kosten mit 50 % auf die Mieterschaft umgelegt. So oder so bildet dieses Vorhaben den Anreiz, das eigene Portfolio energieeffizienter zu gestalten.

Witterungsgeführte Heizungsanlagen wirken Energieverschwendung entgegen

Seit den 1970er Jahren verfügen Heizungsanlagen über eine witterungsgeführte Vorlauftemperaturregelung. Das bedeutet, dass sich die Leistung des Heizkessels an den Außentemperaturen orientiert und entsprechend anpasst – soweit zumindest die Theorie. Die Praxis zeichnet allerdings ein anderes Bild. In unseren Pilotprojekten zum Heizungswächter stellen wir gemeinsam mit unseren Kunden immer wieder fest, dass die Heizkurve nicht optimal eingestellt ist und auch selten auf die Witterungsverhältnisse reagiert.

Die Gründe dafür sind manchmal ganz banal. So läuft beispielsweise in dem einen Gebäude die Heizungsanlage seit Inbetriebnahme oder der letzten Wartung mit der Standardeinstellung. Oder bei der anderen Liegenschaft wurde der Temperatursensor an der Außenfassade bei der Sanierung der Gebäudehülle entfernt und es wurde schlichtweg vergessen, ihn wieder zu montieren.

Wechselwirkungen zwischen Nutzerverhalten und Betriebsführung

Die Forschungsergebnisse des Projektes BaltBest weisen darauf hin, dass Mieter*innen die von Vermieter*innen geschaffenen Möglichkeiten zur Energieverschwendung (aus-)nutzen. Es steht außer Frage, dass dies für die Energiewende äußerst kontraproduktiv ist.

Wenn nun das System nicht auf die Witterung reagiert oder einfach nur nicht optimal auf den Bedarf des Gebäudes eingestellt ist, kann es zu Leistungsüberschüssen bei der Vorlauftemperatur kommen. Das BaltBest-Forschungsprojekt hat ermittelt, dass der Tagesverbrauch einer Anlage bei Liegenschaften mit einer schlecht eingestellten Heizungsanlage wesentlich höher ausfällt als bei solchen mit einer optimierten Heizkurve.

Sie führen dies auf das Lüftungsverhalten der Bewohnerschaft zurück. Da an wärmeren Tagen die Fenster nicht so schnell wieder geschlossen werden wie an kälteren, ergibt sich hier ein größerer Wärmeverlust. Die Thermostatventile in den Wohnungen öffnen bei geöffneten Fenstern nach ca. 15 Minuten und den Heizkörpern der schlecht eingestellten Anlage steht eine sehr viel höhere Vorlauftemperatur zur Verfügung, die dann direkt abgerufen wird.
Es lässt sich festhalten, dass das Nutzerverhalten selbstverständlich auch Auswirkungen auf den Energieverbrauch hat, es aber durch eine korrekte bzw. angepasste Einstellung der Heizungsanlage beeinflusst werden kann. Wenn die Anlage falsch eingestellt oder überdimensioniert ist, hat ein verschwenderisches Verhalten der Nutzer viel größere Auswirkungen auf den Verbrauch als bei einer optimierten Betriebsführung.

So kann durch eine kontinuierliche Überwachung des Systems sowie der entsprechenden Anpassung und Optimierung trotz unverändertem Nutzerverhalten viel Energie eingespart werden. Klar ist also, dass – und das ist auch die Empfehlung des Forschungsprojektes BaltBest – ein kontinuierliches Monitoring und eine fortlaufende Optimierung nötig sind, um die Energie- und Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen.

Dauerhafte Fernüberwachung und Optimierung von Heizungsanlagen

Um den Status Quo der Heizungsanlagen zu erfahren und dauerhaft monitoren zu können, ist eine Lösung notwendig, die sich über den gesamten Bestand ausrollen lässt. Sie muss die analogen und digitalen Systeme vereinen und auch alle möglichen Hersteller und Modelle der Heizungssysteme und auch Heizungsregler abdecken können. Nur so wird ein handhabbares Instrument daraus, das eine einheitliche Überwachung ermöglicht, Transparenz über den Betriebszustand schafft und die Wohnungswirtschaft unterstützt.

Offene Schnittstellen und zukunftssichere, herstellerunabhängige Lösungen

Zur Zeit verfügen digitale Heizungsanlagen selten über offene Schnittstellen. Meist kommt ein herstellerabhängiges, sogenanntes proprietäres System zum Einsatz, das nicht mit anderen Systemen kommunizieren kann. Selbst wenn man also über den Betriebszustand der Anlagen Bescheid weiß, ist es nicht praktikabel, für jede Heizungsanlage über ein eigenes Dashboard zu verfügen.

Eine schematische Darstellung der hersteller- und modellunabhängigen Lösung zur Fernüberwachung von Heizungsanlagen.

Anbindungsoptionen für verschiedene Heizungssysteme

Zum Vergrößern bitte auf die Grafik klicken.

Zukunftsoffene und herstellerunabhängige Lösungen, wie zum Beispiel der Heizungswächter, ermöglichen es nicht nur, den gesamten Bestand der Technischen Gebäudeausrüstung in einem einzigen Dashboard abzubilden, sondern sie agieren auch proaktiv.

Bei Abweichungen von Sollwerten schlägt die Lösung unverzüglich Alarm und versendet eine Störungsmeldung bzw. den Hinweis darüber, dass Veränderungen an der Heizkurve erkannt wurden.

Das System kann so eingerichtet werden, dass die Störmeldungen automatisch an jegliche E-Mail-Adresse versendet werden, also zum Beispiel an das für die Reparatur- oder Wartungsservice beauftragte Serviceunternehmen oder auch an die unternehmenseigenen Gebäudemanager*innen.

Quick Wins und langfristige Vorteile

Im Falle einer Störung der Heizungsanlage kann die Reparatur mithilfe der Fernüberwachung sehr viel schneller erfolgen, als wenn erst die Bewohnerschaft des Hauses auf den Ausfall hinweisen würde. Dadurch kühlt die Immobilie nicht erst komplett aus und das erneute Aufheizen nach zeitnah erfolgter Reparatur auf eine Wohlfühltemperatur benötigt deutlich weniger Energie.

Symbolbild | Energieeffizientere Gebäude

Durch das vereinheitlichte Monitoring lassen sich die installierten Heizungsanlagen und ihre Energieeffizienz untereinander vergleichen. Dadurch lässt sich das eigene Portfolio besser einschätzen, Benchmarks werden ermöglicht und weitere Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen können sinnvoller und ganzheitlich angegangen werden.

Auch lässt sich durch die Überwachung die Wirksamkeit von Optimierungsmaßnahmen, wie zum Beispiel einem hydraulischen Abgleich, überprüfen. Dadurch wird die Wärme gleichmäßiger im Gebäude zur Verfügung gestellt, was wiederum das Nutzerverhalten und den Energiebedarf / Energieverbrauch positiv beeinflussen wird.

Sowohl die digitale Überwachung als auch ein hydraulischer Abgleich lassen sich durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) mit bis zu 20 Prozent bezuschussen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag zur “Förderung der Heizungsoptimierung für den Klimaschutz”. Diese Förderungsmaßnahmen sind nicht vom derzeitigen Förderstopp (Stand Januar 2022) betroffen und laufen weiter.

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Autor

Samuel Billot, CPO

Samuel Billot, CPO

Samuel Billot, CPO von metr, hat über 15 Jahre Erfahrung als Produktleiter bei etablierten Unternehmen der IT- und Automotive-Branche. Er war Mitgründer eines PropTech Startups und verantwortete Strategie, Produkt und Finanzen. Zudem leitete er bei Cisco den Bereich Digitale Transformation im Gesundheitswesen und bringt mehrjährige Erfahrung als Management Consultant bei Accenture mit.

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