Die Rolle von Daten beim ESG-Reporting in der Immobilienwirtschaft

Das Thema ESG (E=Environmental, S=Social, G=Governance) ist aus der Immobilienwirtschaft mittlerweile nicht mehr wegzudenken. Es gibt zahlreiche Vorträge, Webinare sowie Publikationen, die sich um diese drei Buchstaben drehen und bei der diesjährigen EXPO REAL bekommen sie sogar ihren eigenen Messebereich.

Besonders in Investorenkreisen spielen ESG-Kriterien von Immobilien eine immer wichtigere Rolle. Laut der jährlichen Investorenumfrage des Immobilienunternehmens PATRIZIA erfassen und nutzen nahezu 90 Prozent der Investor*innen ESG-Daten für ihre Immobilieninvestments, und 70 Prozent betrachten ESG-Kriterien als wichtigen Bestandteil des Investmentprozesses. Sie legen das Augenmerk dabei insbesondere verstärkt auf den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen ihrer Investitionen. Für sie sind ESG-Faktoren also Indikatoren für den langfristigen Wert der Immobilie.

Aber auch die Wohnungswirtschaft kommt um ESG nicht mehr herum, wobei der Fokus hier nicht auf dem Einfluss der ESG-Faktoren hinsichtlich des Werts der Immobilien liegt, wie es bei Investor*innen der Fall ist. Sozialorientierte Wohnungsunternehmen haben ihren Fokus auf dem S-Faktor, also den sozialen Aspekten, wie bezahlbarem Wohnraum, Aspekte der Sicherheit und des Komforts, Mieterzufriedenheit oder auch dem Arbeits- und Gesundheitsschutz der eigenen Mitarbeiter*innen. Das Kriterium macht das Zusammenleben als soziale, aber auch wirtschaftliche Gemeinschaft messbar. So geht es z. B. in einem Quartier nicht nur um Ladestationen, sondern auch um Parkkonzepte oder die Entfernungen zum nächsten Kindergarten.

Update November 2023:
Eine aktuelle Studie von PwC zeigt, inwieweit der S-Faktor aktuell in deutschen Wohnungsunternehmen berücksichtigt wird. Gemeinsam mit dem GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. hat PwC 18 Unternehmen aus der Wohnungswirtschaft zu den wichtigsten Kriterien befragt, anhand derer der S-Faktor gemessen werden kann. Laut der Studie, berücksichtigen 72 Prozent der Wohnungsunternehmen den S-Faktor bereits bei unternehmerischen Entscheidungen.

Und auch der E-Faktor, also die Umwelteinflüsse der Immobilien und ihres Betriebes, spielen für die Wohnungswirtschaft eine sehr wichtige Rolle – gerade mit Blick auf den 35 prozentigen Anteil des Gebäudesektors am nationalen Endenergieverbrauch. Die Wohnungswirtschaft sitzt damit an einem langen Hebel für die Reduzierung von CO2-Emissionen und des Energieverbrauches.

Der G-Faktor, also eine nachhaltige Unternehmenssteuerung, wird noch nicht so oft genannt. Governance wird aber mit erhöhter Verfügbarkeit von Daten und das damit einhergehende Potenzial für Datenanalysen und -simulationen sowie die erhöhte Transparenz und Qualität unternehmerischen Handelns auch immer mehr an Bedeutung gewinnen.

Sie möchten keine Neuigkeiten mehr verpassen?

Die Lösung hierfür lautet Digitalisierung. Mithilfe von smarten Messeinrichtungen und Sensorik können alle Energieströme einer Liegenschaft digital erfasst und analysiert werden. Fernauslesbare Zähler in den Wohneinheiten liefern hierbei die Verbräuche von Wärme sowie Kalt- und Warmwasser auf Wohnungsebene. Das Ganze fällt in den Bereich des Submeterings. Submetering-Anwendungen stellen die erfassten Daten beispielsweise auch für die Betriebskostenabrechnung bereit.

Das zahlt übrigens nicht nur auf den E-Faktor, da damit Energieeinsparungen erzielt werden können, sondern auch auf den G-Faktor der ESG-Kriterien ein, da es der Wohnungswirtschaft die Einhaltung von gesetzlichen und regulatorischen Anforderungen erleichtert (hier z. B. die EED-Richtlinie und Heizkostenverordnung). Da auch die Mieterschaft von Kosten- und Energieeinsparungen profitieren kann, spielt hierbei auch der S-Faktor eine Rolle.

Das gleiche Prinzip lässt sich für die Hauptzähler eines Gebäudes anwenden. So werden die Hauptzähler für Wärme, Strom und Gas über den Messstellenbetrieb digital ausgelesen und aufbereitet. Zusätzlich lässt sich noch der Hauptwasserzähler der Liegenschaft aus der Ferne auslesen, um einen ganzheitlichen Überblick über die Verbräuche aller Medien in der Immobilie zu erhalten. Darüber hinaus lassen sich im Speziellen die Heizungsanlagen in Mehrfamilienhäusern durch IoT-Lösungen aus der Ferne überwachen. Dadurch erhalten Gebäudemanager*innen Transparenz über den Betriebszustand der Anlage.

Durch die kontinuierliche, holistische Erfassung und Analyse von Energieverbrauchsdaten können ineffiziente Bereiche identifiziert und Maßnahmen ergriffen werden, um den Energieverbrauch des Gebäudes zu senken (E-Faktor). Anhand der Daten lässt sich zum Beispiel ein nicht vorhandener Sommerbetrieb der Heizungsanlage identifizieren. Das bedeutet, dass die Anlage auch im Sommer auf Hochtouren fährt und Wärme produziert, die eigentlich nur während der Heizperiode abgerufen wird. Dies lässt sich erst erkennen, wenn die Heizungsanlage dauerhaft überwacht wird und nicht nur Momentaufnahmen betrachtet werden.

Außerdem können durch die dauerhafte Fernüberwachung der Heizungsanlage Störungen der Anlage sofort erkannt und zeitnah behoben werden. Dies verbessert den Wohnkomfort der Mieterschaft (S-Faktor), die Einsatzplanung des technischen Servicepersonals und verlängert letztendlich die Lebensdauer der Anlage (G-Faktor).

Aber auch ohne Reporting-Tool lässt sich mit dem bloßen Monitoring von Verbräuchen und Anlagen schon so einiges erreichen. Die Ineffizienzen, die die Daten sichtbar machen, können meist schon durch simple Maßnahmen beseitigt werden. Dabei bringt beispielsweise die Optimierung von Heizungsanlagen ein Energieeinsparpotenzial von bis zu 25 Prozent mit sich. Zusätzlich können sich Gebäudebetreiber*innen auf eine potenzielle Kostenreduktion von bis zu 48 Prozent bei der Betriebsführung der Anlagen freuen.

Zusätzlich profitiert die Wohnungswirtschaft von Synergieeffekten, wenn sie verschiedene Kombinationsmöglichkeiten mit weiteren IoT-Lösungen nutzt. Mithilfe der Daten kann das komplette Gebäudemanagement aufeinander abgestimmt und ein energieoptimierter sowie -effizienter Betrieb erreicht werden.