Mehr als 60 Prozent der Wohngebäude in Deutschland sind älter als 30 Jahre. Entsprechend in die Jahre gekommen sind auch die Trinkwasseranlagen. Die Qualität des Wassers permanent zu kontrollieren, ist – beispielsweise mit Blick auf die Gefahr durch Legionellen – sehr wichtig. Doch welche Parameter verringern das Risiko, dass ein unbemerkter Legionellenbefall die Gesundheit der Mieter schädigt? Und wie lassen sich Trinkwasseranlagen zugleich sicher und effizient betreiben? Der Schlüssel liegt in einem kontinuierlichen Monitoring der Betriebsdaten.
Betreiberpflichten und Anforderungen der Mieter
Trinkwasseranlagen verteilen in Gebäuden das Trinkwasser vom zentralen Anschluss an die einzelnen Wohnungen. Sie sorgen zudem dafür, dass immer und überall Warmwasser verfügbar ist.
Die Wohnungswirtschaft ist als Betreiber der Anlagen dazu verpflichtet, diese Lebensadern sicher und gesetzeskonform zu betreiben. Die zentralen Richtlinien – die Verordnung über die allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV) und die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) – sollen die Trinkwasserqualität nachhaltig sicherstellen und die Verbraucher schützen. Sie definieren unter anderem die Mindesttemperatur für Warmwasser oder die Maximaltemperatur für Kaltwasser.
Gleichzeitig sind die Betreiber verpflichtet, Legionellen verursachende Bedingungen zu vermeiden und den ordnungsgemäßen Zustand der Anlagen regelmäßig zu überprüfen.
Zu den rechtlichen Anforderungen kommt, dass auch die Mieter nur dann zufrieden sind, wenn die Anlage zuverlässig und tadellos funktioniert. Zu warmes oder zu kaltes Wasser oder eine durch Verkalkung beeinträchtigte Wasserzufuhr mindert den Wohnkomfort erheblich.
Legionellen hingegen verursachen ernsthafte Erkrankungen, die nicht nur die Zufriedenheit, sondern auch die Gesundheit der Mieter gefährden. In der Folge drohen Haftungs-, Schadensersatz- und Imagerisiken. Deshalb ist es ein Muss, die Anlage durchgängig zu überwachen.
Auf die richtige Temperatur kommt es an
Die Wassertemperatur ist entscheidend für die Trinkwasserqualität: Ist sie nicht im eng vorgegebenen Temperaturbereich eingestellt, riskieren Wohnungsbaugesellschaften die Zufriedenheit der Mieter, Mietminderungsansprüche und damit finanzielle Einbußen.
So kann beispielsweise eine falsch eingestellte Temperatur oder eine Fehlfunktion der Anlage zur Verkalkung von Leitungen und damit zu Rohrverschluss und Ausfällen bei der Wasserversorgung führen. Ist das Wasser zu heiß, kann es zu gefährlichen Verbrühungen kommen. Das Risiko für einen Befall durch Legionellen besteht dagegen in einem bestimmten Temperatur-Korridor und kann ernsthafte Erkrankungen der Hausbewohner verursachen.
Worin liegt die Gefahr eines Legionellenbefalls?
Das Thema Legionellen hat in den vergangenen Jahren an Brisanz gewonnen: So hat sich die Anzahl der Legionellose-Fälle in Deutschland in den letzten 10 Jahren auf 1.548 Fälle in 2019 verdreifacht. Bei Legionellen gilt: Vorbeugen ist besser als heilen, und zwar in vielerlei Hinsicht. Denn sie stellen nicht nur eine Gesundheitsgefahr für die Mieter dar, sondern verursachen im Schadensfall neben einem Imageverlust der Wohnungsgesellschaft auch einen enormen Aufwand für die Beseitigung.
Legionellen sind eine in warmem Wasser lebende Bakterienart. Erhöht sich deren Konzentration, gefährden sie die Gesundheit der Nutzer. Die Ansteckung erfolgt in der Regel durch das Einatmen legionellenhaltiger Tröpfchen, etwa unter der Dusche. Das Resultat sind ernsthafte Gesundheitsfolgen, wie die der Legionärskrankheit, eine Form der Lungenentzündung, oder das mit grippeähnlichen Symptomen einhergehende Pontiac-Fieber.
Ist die Anlage bereits befallen, gilt es schnell und umfassend zu handeln. Eine Möglichkeit ist die thermische Desinfektion mit einer Erhitzung des Wassers auf 70°C. Direkt im Anschluss folgt ein mindestens dreiminütiges Auslaufen des Wassers an jeder Entnahmestelle, was währenddessen dokumentiert werden muss. Beides beeinträchtigt den Komfort der Mieter und erfordert einen hohen Personalaufwand. Zudem schafft nicht jede Anlage den erforderlichen Temperaturwert. Eine Alternative ist die chemische Desinfektion, bei der flüssige oder gasförmige Desinfektionsmittel in der Anlage ausgebracht werden. In jedem Fall folgen im Nachgang engmaschige Prüfungen.
Legionellenbefall verhindern
Unternehmen der Wohnungswirtschaft sollten deshalb lieber vorsorgen und das Risiko eines Legionellenbefalls minimieren. Damit dies gelingt, darf die Warmwassertemperatur in der Anlage nicht zu niedrig sein – gerade im Korridor zwischen 25 und 45 Grad vermehren sich Legionellen besonders stark.
Aber auch ein zu geringer Durchfluss in den Leitungen oder ein unzureichender hydraulischer Ausgleich begünstigen die Vermehrung. Und nicht zuletzt hat die Gebäudegröße einen maßgeblichen Einfluss: So beträgt das Risiko für einen Legionellenbefall in einer Anlage mit mehr als 50 Wohnungen 29,8 Prozent, bei drei bis fünf Wohnungen sind es nur 8,3 Prozent.
Die Grenzwerte für Aktivitäten bei Legionellenbefall sind fest definiert: Ab 101 Koloniebildenden Einheiten (KbE) ist der Betreiber der Anlage zu einer Gefährdungsanalyse innerhalb von vier Wochen verpflichtet, ab 1001 KbE muss diese umgehend erfolgen und je nach Ergebnis schließt sich eine Sanierung an. Bei über 10.000 KbE erfolgt eine unverzügliche Gefährdungsanalyse sowie die Desinfektion und Sanierung.
Kontinuierliche Überwachung – auch bei älteren Anlagen
Damit es gar nicht erst soweit kommt, sollten Wohnungsunternehmen ihre Trinkwasseranlagen permanent überwachen. Bei älteren Anlagen kein leichtes Unterfangen. Denn hier sind kaum Sensoren integriert, mit denen man die Betriebsdaten der Anlage erfassen kann. Mit dem von metr entwickelten „Trinkwasserwächter“ lassen sich Trinkwasseranlagen unkompliziert und effizient überwachen.
Dazu bringt metr im Retrofit-Verfahren Sensoren an den entscheidenden Stellen der Trinkwasseranlagen an, um die Betriebsdaten zu erfassen. Diese werden mit dem multifunktionalen IoT-Gateway m-gate an die intelligente Gebäudemanagement-Plattform von metr übertragen. Auf der Plattform werden die Daten mittels moderner Machine Learning Algorithmen ausgewertet.
Damit können die Betreiber technische Informationen, Störungen oder Abweichungen von definierten Temperaturgrenzwerten in Echtzeit über ein zentrales Dashboard erkennen. Die Fernüberwachung funktioniert mit Anlagen aller Hersteller und Modelle, auch für ältere und analoge Anlagen.
Mit der metr-Lösung erhält die Wohnungswirtschaft einen Überblick über den Betriebszustand der Anlagen in ihren Gebäuden, gebündelt auf einer Plattform, ohne vor-Ort-Kontrollen. Zeichnet sich ein Wartungs- oder Reparaturbedarf ab, werden die Betreiber rechtzeitig informiert: Auf Basis dieser Meldung können sie schnell Entscheidungen treffen und wenn nötig, sofort einen Dienstleister beauftragen. So lassen sich Ausfallzeiten der Anlagen reduzieren oder die Bedingungen, die einen Legionellenbefall verursachen, rechtzeitig feststellen und vermeiden.
Autor
Samuel Billot, CPO
Samuel Billot, CPO von metr, hat über 15 Jahre Erfahrung als Produktleiter bei etablierten Unternehmen der IT- und Automotive-Branche. Er war Mitgründer eines PropTech Startups und verantwortete Strategie, Produkt und Finanzen. Zudem leitete er bei Cisco den Bereich Digitale Transformation im Gesundheitswesen und bringt mehrjährige Erfahrung als Management Consultant bei Accenture mit.
Sie möchten gerne auf dem Laufenden bleiben?
Weitere Blogbeiträge, die Sie interessieren könnten
ESG-Regularien in der Immobilienwirtschaft: Nachhaltigkeit als Erfolgsfaktor
Der Immobiliensektor steht vor einer bedeutenden Herausforderung. Vermieter*innen und Gebäudeeigentümer*innen aller Immobilienklassen sind dazu verpflichtet, die Energieeffizienz ihrer Gebäude zu steigern und die CO2-Emissionen zu reduzieren. Darüber hinaus müssen sie transparent dokumentieren, wie sie ihren Pflichten nachkommen. Dabei stellen die ESG-Regularien auch eine Chance [...]
Die Rolle von Daten beim ESG-Reporting in der Immobilienwirtschaft
Die Bedeutung von ESG (Environmental, Social, Governance) in der Immobilienwirtschaft ist in den letzten Jahren immens gewachsen und betrifft neben Banken und der Investmentbranche auch die Wohnungswirtschaft. ESG-Kriterien dienen nicht nur der Werterhaltung von Immobilien, sondern haben auch einen direkten Einfluss auf Umweltauswirkungen, soziale [...]
Mehr als 60 Prozent der Wohngebäude in Deutschland sind älter als 30 Jahre. Entsprechend in die Jahre gekommen sind auch die Trinkwasseranlagen. Die Qualität des Wassers permanent zu kontrollieren, ist – beispielsweise mit Blick auf die Gefahr durch Legionellen – sehr wichtig. Doch welche Parameter verringern das Risiko, dass ein unbemerkter Legionellenbefall die Gesundheit der Mieter schädigt? Und wie lassen sich Trinkwasseranlagen zugleich sicher und effizient betreiben? Der Schlüssel liegt in einem kontinuierlichen Monitoring der Betriebsdaten.
Betreiberpflichten und Anforderungen der Mieter
Trinkwasseranlagen verteilen in Gebäuden das Trinkwasser vom zentralen Anschluss an die einzelnen Wohnungen. Sie sorgen zudem dafür, dass immer und überall Warmwasser verfügbar ist.
Die Wohnungswirtschaft ist als Betreiber der Anlagen dazu verpflichtet, diese Lebensadern sicher und gesetzeskonform zu betreiben. Die zentralen Richtlinien – die Verordnung über die allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV) und die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) – sollen die Trinkwasserqualität nachhaltig sicherstellen und die Verbraucher schützen. Sie definieren unter anderem die Mindesttemperatur für Warmwasser oder die Maximaltemperatur für Kaltwasser.
Gleichzeitig sind die Betreiber verpflichtet, Legionellen verursachende Bedingungen zu vermeiden und den ordnungsgemäßen Zustand der Anlagen regelmäßig zu überprüfen.
Zu den rechtlichen Anforderungen kommt, dass auch die Mieter nur dann zufrieden sind, wenn die Anlage zuverlässig und tadellos funktioniert. Zu warmes oder zu kaltes Wasser oder eine durch Verkalkung beeinträchtigte Wasserzufuhr mindert den Wohnkomfort erheblich.
Legionellen hingegen verursachen ernsthafte Erkrankungen, die nicht nur die Zufriedenheit, sondern auch die Gesundheit der Mieter gefährden. In der Folge drohen Haftungs-, Schadensersatz- und Imagerisiken. Deshalb ist es ein Muss, die Anlage durchgängig zu überwachen.
Auf die richtige Temperatur kommt es an
Die Wassertemperatur ist entscheidend für die Trinkwasserqualität: Ist sie nicht im eng vorgegebenen Temperaturbereich eingestellt, riskieren Wohnungsbaugesellschaften die Zufriedenheit der Mieter, Mietminderungsansprüche und damit finanzielle Einbußen.
So kann beispielsweise eine falsch eingestellte Temperatur oder eine Fehlfunktion der Anlage zur Verkalkung von Leitungen und damit zu Rohrverschluss und Ausfällen bei der Wasserversorgung führen. Ist das Wasser zu heiß, kann es zu gefährlichen Verbrühungen kommen. Das Risiko für einen Befall durch Legionellen besteht dagegen in einem bestimmten Temperatur-Korridor und kann ernsthafte Erkrankungen der Hausbewohner verursachen.
Worin liegt die Gefahr eines Legionellenbefalls?
Das Thema Legionellen hat in den vergangenen Jahren an Brisanz gewonnen: So hat sich die Anzahl der Legionellose-Fälle in Deutschland in den letzten 10 Jahren auf 1.548 Fälle in 2019 verdreifacht. Bei Legionellen gilt: Vorbeugen ist besser als heilen, und zwar in vielerlei Hinsicht. Denn sie stellen nicht nur eine Gesundheitsgefahr für die Mieter dar, sondern verursachen im Schadensfall neben einem Imageverlust der Wohnungsgesellschaft auch einen enormen Aufwand für die Beseitigung.
Legionellen sind eine in warmem Wasser lebende Bakterienart. Erhöht sich deren Konzentration, gefährden sie die Gesundheit der Nutzer. Die Ansteckung erfolgt in der Regel durch das Einatmen legionellenhaltiger Tröpfchen, etwa unter der Dusche. Das Resultat sind ernsthafte Gesundheitsfolgen, wie die der Legionärskrankheit, eine Form der Lungenentzündung, oder das mit grippeähnlichen Symptomen einhergehende Pontiac-Fieber.
Ist die Anlage bereits befallen, gilt es schnell und umfassend zu handeln. Eine Möglichkeit ist die thermische Desinfektion mit einer Erhitzung des Wassers auf 70°C. Direkt im Anschluss folgt ein mindestens dreiminütiges Auslaufen des Wassers an jeder Entnahmestelle, was währenddessen dokumentiert werden muss. Beides beeinträchtigt den Komfort der Mieter und erfordert einen hohen Personalaufwand. Zudem schafft nicht jede Anlage den erforderlichen Temperaturwert. Eine Alternative ist die chemische Desinfektion, bei der flüssige oder gasförmige Desinfektionsmittel in der Anlage ausgebracht werden. In jedem Fall folgen im Nachgang engmaschige Prüfungen.
Legionellenbefall verhindern
Unternehmen der Wohnungswirtschaft sollten deshalb lieber vorsorgen und das Risiko eines Legionellenbefalls minimieren. Damit dies gelingt, darf die Warmwassertemperatur in der Anlage nicht zu niedrig sein – gerade im Korridor zwischen 25 und 45 Grad vermehren sich Legionellen besonders stark.
Aber auch ein zu geringer Durchfluss in den Leitungen oder ein unzureichender hydraulischer Ausgleich begünstigen die Vermehrung. Und nicht zuletzt hat die Gebäudegröße einen maßgeblichen Einfluss: So beträgt das Risiko für einen Legionellenbefall in einer Anlage mit mehr als 50 Wohnungen 29,8 Prozent, bei drei bis fünf Wohnungen sind es nur 8,3 Prozent.
Die Grenzwerte für Aktivitäten bei Legionellenbefall sind fest definiert: Ab 101 Koloniebildenden Einheiten (KbE) ist der Betreiber der Anlage zu einer Gefährdungsanalyse innerhalb von vier Wochen verpflichtet, ab 1001 KbE muss diese umgehend erfolgen und je nach Ergebnis schließt sich eine Sanierung an. Bei über 10.000 KbE erfolgt eine unverzügliche Gefährdungsanalyse sowie die Desinfektion und Sanierung.
Kontinuierliche Überwachung – auch bei älteren Anlagen
Damit es gar nicht erst soweit kommt, sollten Wohnungsunternehmen ihre Trinkwasseranlagen permanent überwachen. Bei älteren Anlagen kein leichtes Unterfangen. Denn hier sind kaum Sensoren integriert, mit denen man die Betriebsdaten der Anlage erfassen kann. Mit dem von metr entwickelten „Trinkwasserwächter“ lassen sich Trinkwasseranlagen unkompliziert und effizient überwachen.
Dazu bringt metr im Retrofit-Verfahren Sensoren an den entscheidenden Stellen der Trinkwasseranlagen an, um die Betriebsdaten zu erfassen. Diese werden mit dem multifunktionalen IoT-Gateway m-gate an die intelligente Gebäudemanagement-Plattform von metr übertragen. Auf der Plattform werden die Daten mittels moderner Machine Learning Algorithmen ausgewertet.
Damit können die Betreiber technische Informationen, Störungen oder Abweichungen von definierten Temperaturgrenzwerten in Echtzeit über ein zentrales Dashboard erkennen. Die Fernüberwachung funktioniert mit Anlagen aller Hersteller und Modelle, auch für ältere und analoge Anlagen.
Mit der metr-Lösung erhält die Wohnungswirtschaft einen Überblick über den Betriebszustand der Anlagen in ihren Gebäuden, gebündelt auf einer Plattform, ohne vor-Ort-Kontrollen. Zeichnet sich ein Wartungs- oder Reparaturbedarf ab, werden die Betreiber rechtzeitig informiert: Auf Basis dieser Meldung können sie schnell Entscheidungen treffen und wenn nötig, sofort einen Dienstleister beauftragen. So lassen sich Ausfallzeiten der Anlagen reduzieren oder die Bedingungen, die einen Legionellenbefall verursachen, rechtzeitig feststellen und vermeiden.
Autor
Samuel Billot, CPO
Samuel Billot, CPO von metr, hat über 15 Jahre Erfahrung als Produktleiter bei etablierten Unternehmen der IT- und Automotive-Branche. Er war Mitgründer eines PropTech Startups und verantwortete Strategie, Produkt und Finanzen. Zudem leitete er bei Cisco den Bereich Digitale Transformation im Gesundheitswesen und bringt mehrjährige Erfahrung als Management Consultant bei Accenture mit.
Sie möchten gerne auf dem Laufenden bleiben?
Weitere Blogbeiträge, die Sie interessieren könnten
ESG-Regularien in der Immobilienwirtschaft: Nachhaltigkeit als Erfolgsfaktor
Der Immobiliensektor steht vor einer bedeutenden Herausforderung. Vermieter*innen und Gebäudeeigentümer*innen aller Immobilienklassen sind dazu verpflichtet, die Energieeffizienz ihrer Gebäude zu steigern und die CO2-Emissionen zu reduzieren. Darüber hinaus müssen sie transparent dokumentieren, wie sie ihren Pflichten nachkommen. Dabei stellen die ESG-Regularien auch eine Chance [...]
Die Rolle von Daten beim ESG-Reporting in der Immobilienwirtschaft
Die Bedeutung von ESG (Environmental, Social, Governance) in der Immobilienwirtschaft ist in den letzten Jahren immens gewachsen und betrifft neben Banken und der Investmentbranche auch die Wohnungswirtschaft. ESG-Kriterien dienen nicht nur der Werterhaltung von Immobilien, sondern haben auch einen direkten Einfluss auf Umweltauswirkungen, soziale [...]