Zwischen GEG und Wärmeplanungsgesetz: Wie die Immobilienwirtschaft Planungsunsicherheit aktiv überbrücken kann

Das Ziel steht fest: Bis zum Jahr 2045 will Deutschland klimaneutral sein. Auf dem Weg dorthin kommt der Immobilienwirtschaft eine zentrale Rolle zu. Sowohl das Gebäudeenergiegesetz (GEG) als auch das Wärmeplanungsgesetz (WPG) sollen hier die Richtung weisen. Doch ausgerechnet die Kombination aus beiden sorgt derzeit für Planungsunsicherheit in der Branche. Statt untätig zu warten, lässt sich die Zeit jedoch sinnvoll zur Effizienzsteigerung vorhandener Anlagen nutzen.

Das Wärmeplanungsgesetz verpflichtet Kommunen, kommunale Wärmepläne zu erstellen, die den Weg zu einer klimaneutralen Wärmeversorgung bis 2045 aufzeigen. Diese Pläne weisen aus, in welchen Gebieten künftig leitungsgebundene Versorgung wie Fern- oder Nahwärme vorgesehen ist und wo dezentrale Lösungen die langfristige Perspektive darstellen.

Die Fristen sind klar geregelt:

• Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohner*innen müssen ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen.
• Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohner*innen haben dafür bis zum 30. Juni 2028 Zeit. 

Die kommunale Wärmeplanung enthält somit maßgebliche Informationen für die Investitionsentscheidung, wenn der Heizungsaustausch ansteht:

• Wird ein Fernwärmenetz ausgebaut? 
• Wird Nahwärme installiert, beispielsweise in einem Blockheizkraftwerk oder einer Biogasanlage?
• Bleibt es bei dezentraler Versorgung? Dann sind Wärmepumpen oder andere dezentrale Lösungen zu bevorzugen.

Hinzu kommt die politische Debatte rund um das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Zwar gelten die bestehenden Regelungen verbindlich: 

• Bis zum Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung gelten Übergangsfristen, innerhalb derer auch weiterhin neue Heizungen installiert werden dürfen. Diese müssen jedoch schrittweise steigende Anteile erneuerbarer Energien integrieren.
• Ab 2029 muss die Heizung mindestens 15 Prozent erneuerbare Energien nutzen, 
• ab 2035 30 Prozent, 
• ab 2040 60 Prozent und 
• ab 2045 vollständig klimaneutral laufen. 

Dennoch sorgen laufende Diskussionen über mögliche Novellierungen für zusätzliche Unsicherheit bei Verwaltern, Eigentümer:innen und Betreiber:innen.

Die Planungsunsicherheit wirkt sich inzwischen messbar auf den Markt aus. 2025 wurden in Deutschland nur noch 627.000 Heizungen verkauft, wie der Bundesverband der Deutschen Heizungsindustrie (BDH) mitteilte.

Das ist der niedrigste Stand seit 15 Jahren. Damit setzte sich der rückläufige Trend fort, nachdem bereits im Vorjahr ein deutlicher Einbruch zu verzeichnen war. Viele Eigentümer:innen und Immobilienunternehmen verschieben Investitionsentscheidungen, solange unklar ist, welche Wärmeversorgung an ihren Standorten künftig vorgesehen ist.

Gleichzeitig zeigt sich eine strukturelle Verschiebung im Markt: Der Absatz von Wärmepumpen stieg 2025 auf rund 299.000 Geräte. Das entspricht einem Plus von 55 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dennoch konnte dieses Wachstum den starken Rückgang des Gesamtmarktes nicht ausgleichen. Die Zahlen verdeutlichen vor allem eines: Der Modernisierungsbedarf ist hoch, doch vielerorts fehlt die notwendige Planungssicherheit.

Dabei wäre Handeln dringend erforderlich. Über 40 Prozent der Heizungen im Bestand entsprechen nicht mehr dem Stand der Technik, viele Anlagen arbeiten ineffizient und verursachen unnötig hohe Energie- und Betriebskosten.

Für die Immobilienwirtschaft entsteht daraus ein Dilemma: Der technische und wirtschaftliche Druck zur Modernisierung steigt, gleichzeitig fehlen belastbare Entscheidungsgrundlagen für langfristige Investitionen.

Bei Vorlage der Wärmeplanung wird zwar noch keine grundstücksgenaue Einteilung festgelegt. Das Risiko, eine Wahl zu treffen, die nicht der kommunalen Wärmeplanung entspricht, ist für viele Verwaltungen und Eigentümer:innen dennoch hoch. Zwar bedeutet eine spätere Einordnung in ein Fernwärmegebiet nicht automatisch, dass eine zuvor installierte Wärmepumpe außer Betrieb genommen werden muss. Dennoch besteht das Risiko, Investitionen zu tätigen, die langfristig nicht optimal zur Infrastrukturplanung passen.

Abzuwarten ist indes angesichts des Handlungsbedarfs auch keine Option. Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache:

• Mehr als 5 Millionen Heizungen wurden vor 1995 eingebaut, etwa ein Drittel ist älter als 25 Jahre.
• In Mehrfamilienhäusern dominiert weiterhin die fossile Wärmeversorgung. Das betrifft immerhin mit knapp 24 Millionen mehr als die Hälfte aller Wohneinheiten.
• Auch Gewerbeimmobilien werden überwiegend fossil beheizt: Rund 47 Prozent der Wärme werden mit Erdgas erzeugt, weitere 9 mit Heizöl. Fernwärme erreicht knapp ein Fünftel, während erneuerbare Energien bislang nur etwa knapp 15 Prozent ausmachen.
• Gleichzeitig entfallen im Nichtwohnbereich rund zwei Drittel des Energieverbrauchs auf Raumwärme. Das beinhaltet insbesondere in älteren Bestandsgebäude ein enormes Effizienzpotenzial.
• Infolgedessen stieg der CO2-Ausstoß im Gebäudebereich 2025 um 3 Millionen Tonnen an. Der Grund dafür: Die kalte Witterung, die zu mehr Verbrauch von Gas und Öl führte. Dieser Trend dürfte sich angesichts des frostigen Jahresbeginns 2026 fortsetzen.

Dabei muss die Wartezeit bis zur kommunalen Wärmeplanung nicht ungenutzt verstreichen.

Im Gegenteil: Unternehmen in der Immobilienwirtschaft können ihre Bestände bereits heute energieeffizienter und zukunftsfähiger machen, unabhängig davon, welche Heizungstechnologie später zum Einsatz kommt.

Eine Fernüberwachung und datengetriebene, vollautomatische Heizungsoptimierung ist der schnellste und liquiditätsschonendste Weg, um die Energieeffizienz sofort zu steigern und den Immobilienbestand zukunftssicher zu machen. Moderne Softwarelösungen von metr analysieren kontinuierlich die Betriebsdaten der Heizungsanlage und optimieren die Steuerung vollautomatisch.

Die Optimierung erfolgt minimalinvasiv und ermöglicht es, bestehende Anlagen effizienter und oft deutlich länger wirtschaftlich zu betreiben. Die Vorteile liegen auf der Hand:

• Sofortige Effizienzsteigerung: Durch die vollautomatische Optimierung lassen sich Energieeinsparungen von bis zu 25 Prozent erzielen.​
• Verlängerung der Lebensdauer: Der optimierte Betrieb der Heizung verhindert Verschleiß bei gleichzeitig besserer Leistung

Kostensenkung: Niedrigerer Verbrauch bedeutet weniger Brennstoff‑ und Betriebskosten. Das ist gerade in Beständen mit vielen alten Heizungen ein relevanter Faktor.

Zugleich schaffen die softwaregesteuerte Fernüberwachung und Heizungsoptimierung die Grundlage für eine fundierte Entscheidung über die künftige Technologie. Denn selbst wenn ein Austausch der Heizungsanlage in absehbarer Zeit unumgänglich ist, liefern die Daten wertvolle Erkenntnisse, die die Entscheidungsfindung für ein neues Heizungssystem beeinflussen können.

Vorlauftemperatur als Schlüsselindikator für Wärmepumpen

Ein wichtiger Indikator für die spätere Wirtschaftlichkeit einer Wärmepumpe ist die Vorlauftemperatur. Wärmepumpen arbeiten besonders effizient bei Vorlauftemperaturen zwischen 30 und 40° C und sind bis etwa 55° C in den meisten Fällen noch wirtschaftlich betreibbar. Darüber hinaus steigt der Stromverbrauch stark an.

Durch die vollautomatische Heizungsoptimierung lässt sich die Vorlauftemperatur in der Regel absenken. Anhand des realistisch erreichbaren Werts lassen sich gezielt Maßnahmen prüfen:

• Ist eine bessere Dämmung erforderlich?
• Müssen Heizkörper gegen Niedertemperatur‑Heizkörper oder Flächenheizungen getauscht werden?
• Oder funktioniert eine Wärmepumpe bereits mit der vorhandenen Installation?

Diese Informationen sind Gold wert, wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt und konkrete Investitionsentscheidungen getroffen werden müssen. Statt auf Annahmen basierend zu planen, verfügen Immobilienunternehmen über belastbare Fakten aus dem realen Betrieb ihrer Anlagen und erhalten daraus eine datenbasierte Entscheidungsgrundlage.

Warten Sie nicht, bis die kommunale Wärmeplanung vorliegt. Nutzen Sie die Zeit, um CO2-Emissionen zu senken und Betriebskosten zu reduzieren.

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