Das Ziel steht fest: Bis zum Jahr 2045 will Deutschland klimaneutral sein. Auf dem Weg dorthin kommt der Immobilienwirtschaft eine zentrale Rolle zu. Sowohl das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, oft auch als „Heizungsgesetz” bezeichnet) als auch das Wärmeplanungsgesetz (WPG) sollen hier die Richtung weisen. Doch ausgerechnet die Kombination aus beiden sorgt derzeit für Planungsunsicherheit in der Branche. Statt untätig zu warten, lässt sich die Zeit jedoch sinnvoll zur Effizienzsteigerung vorhandener Anlagen nutzen.

Heizungs- und Wärmeplanungsgesetz: Warum die Immobilienwirtschaft sich im luftleeren Raum befindet

Das Wärmeplanungsgesetz verpflichtet Kommunen, kommunale Wärmepläne zu erstellen, die den Weg zu einer klimaneutralen Wärmeversorgung bis 2045 aufzeigen. Diese Pläne weisen aus, in welchen Gebieten künftig leitungsgebundene Versorgung wie Fern- oder Nahwärme vorgesehen ist und wo dezentrale Lösungen die langfristige Perspektive darstellen. Die Fristen sind klar geregelt:

• Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohner*innen mussten ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen.
• Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohner*innen haben dafür bis zum 30. Juni 2028 Zeit.

Die kommunale Wärmeplanung enthält somit maßgebliche Informationen für die Investitionsentscheidung, wenn der Heizungsaustausch ansteht:

• Wird ein Fernwärmenetz ausgebaut?
• Wird Nahwärme installiert, beispielsweise in einem Blockheizkraftwerk oder einer Biogasanlage?
• Bleibt es bei dezentraler Versorgung? Dann sind Wärmepumpen oder andere dezentrale Lösungen zu bevorzugen.

So lange die Planung noch nicht vorliegt, herrscht Unsicherheit bei Verwaltern, Eigentümer*innen und Betreiber*innen von Immobilien. Bis zum Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung gelten Übergangsfristen, innerhalb derer auch weiterhin neue Heizungen installiert werden dürfen. Die genauen Bedingungen dafür stehen erst seit dem Beschluss des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) im Juli 2026 fest. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und schafft die pauschale 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch ab. Eigentümer können nun technologieoffen zwischen Gas-, Öl-, Wärmepumpen- und weiteren Lösungen wählen. 

Wer eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss allerdings die sogenannte Bio-Treppe einhalten: einen schrittweise steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan oder grünem Wasserstoff. So sieht die Staffelung aus (Stand: Juli 2026):

• Ab 2029 muss die Heizung mindestens 10 Prozent erneuerbare oder klimafreundliche Energien nutzen, 
• ab 2030 mindestens 15 Prozent,
• ab 2035 mindestens 30 Prozent und
• ab 2040 mindestens 60 Prozent 

Technologieoffenheit: Der Einsatz von Gas und Öl hat seinen Preis

Dass der Wegfall der 65-Prozent-Pflicht und die damit verbundene Technologieoffenheit Gas- und Ölheizungen einen neuen Schub geben dürfte, stößt auf Kritik. Grund dafür ist vor allem die besagte Bio-Treppe. Experten warnen, dass die benötigten Mengen an Biomethan, Bioöl und Wasserstoff am Markt nicht gesichert verfügbar sind. Um dem vorzubeugen, soll eine Grüngas- bzw. Grünheizölquote Gas- und Öllieferanten dazu verpflichten, den Anteil klimaneutraler Brennstoffe ab 2028 schrittweise zu erhöhen, bis er 2045 bei 100 Prozent liegt.

Das wiederum wird mit erhöhten Kosten verbunden sein, die sich nicht nur auf Eigennutzer*innen, sondern auch gleichermaßen auf Mieter*innen und Vermieter*innen auswirken werden. Letztere werden sich an den Mehrkosten für CO2-Preise, Netzentgelte und die vorgeschriebenen Brennstoffe beteiligen müssen. 

Heizungsmodernisierung oder -austausch: Der Druck steigt

Dass die Immobilienwirtschaft handeln muss, steht außer Frage. Über 40 Prozent der Heizungen im Bestand entsprechen nicht mehr dem Stand der Technik, viele Anlagen arbeiten ineffizient und verursachen unnötig hohe Energie- und Betriebskosten. Daraus entsteht ein Dilemma: Der technische und wirtschaftliche Druck zur Modernisierung steigt, gleichzeitig fehlen belastbare Entscheidungsgrundlagen für langfristige Investitionen.

Bei Vorlage der Wärmeplanung wird zwar noch keine grundstücksgenaue Einteilung festgelegt. Das Risiko, eine Wahl zu treffen, die nicht der kommunalen Wärmeplanung entspricht, ist für viele Verwaltungen und Eigentümer:innen dennoch hoch. Zwar bedeutet eine spätere Einordnung in ein Fernwärmegebiet nicht automatisch, dass eine zuvor installierte Wärmepumpe außer Betrieb genommen werden muss. Dennoch besteht das Risiko, Investitionen zu tätigen, die langfristig nicht optimal zur Infrastrukturplanung passen. Abzuwarten ist indes angesichts des Handlungsbedarfs auch keine Option. Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache:

• Mehr als 5 Millionen Heizungen wurden vor 1995 eingebaut, etwa ein Drittel ist älter als 25 Jahre.
• In Mehrfamilienhäusern dominiert weiterhin die fossile Wärmeversorgung. Das betrifft immerhin mit knapp 24 Millionen mehr als die Hälfte aller Wohneinheiten.
• Auch Gewerbeimmobilien werden überwiegend fossil beheizt: Rund 47 Prozent der Wärme werden mit Erdgas erzeugt, weitere 9 mit Heizöl. Fernwärme erreicht knapp ein Fünftel, während erneuerbare Energien bislang nur etwa knapp 15 Prozent ausmachen.
• Gleichzeitig entfallen im Nichtwohnbereich rund zwei Drittel des Energieverbrauchs auf Raumwärme. Das beinhaltet insbesondere in älteren Bestandsgebäude ein enormes Effizienzpotenzial.
• Infolgedessen stieg der CO2-Ausstoß im Gebäudebereich 2025 um 3 Millionen Tonnen an. Der Grund dafür: Die kalte Witterung, die zu mehr Verbrauch von Gas und Öl führte und sich in den Jahresbeginn 2026 fortsetzte.

Zeit nutzen statt verstreichen lassen

Dabei muss die Wartezeit bis zur kommunalen Wärmeplanung nicht ungenutzt verstreichen. Im Gegenteil: Unternehmen in der Immobilienwirtschaft können ihre Bestände bereits heute energieeffizienter und zukunftsfähiger machen, unabhängig davon, welche Heizungstechnologie später zum Einsatz kommt.

Vollautomatische Heizungsoptimierung: Der schnellste Weg zu mehr Effizienz

Eine Fernüberwachung und datengetriebene, vollautomatische Heizungsoptimierung ist der schnellste und liquiditätsschonendste Weg, um die Energieeffizienz sofort zu steigern und den Immobilienbestand zukunftssicher zu machen. Moderne Softwarelösungen von metr analysieren kontinuierlich die Betriebsdaten der Heizungsanlage und optimieren die Steuerung vollautomatisch.

Die Optimierung erfolgt minimalinvasiv und ermöglicht es, bestehende Anlagen effizienter und oft deutlich länger wirtschaftlich zu betreiben. Die Vorteile liegen auf der Hand:

• Sofortige Effizienzsteigerung: Durch die vollautomatische Optimierung lassen sich Energieeinsparungen von bis zu 25 Prozent erzielen.​
• Verlängerung der Lebensdauer: Der optimierte Betrieb der Heizung verhindert Verschleiß bei gleichzeitig besserer Leistung
• Kostensenkung: Niedrigerer Verbrauch bedeutet weniger Brennstoff‑ und Betriebskosten. Das ist gerade in Beständen mit vielen alten Heizungen ein relevanter Faktor.

Wertvolle Erkenntnisse für zukünftige Investitionen

Zugleich schaffen die softwaregesteuerte Fernüberwachung und Heizungsoptimierung die Grundlage für eine fundierte Entscheidung über die künftige Technologie. Denn selbst wenn ein Austausch der Heizungsanlage in absehbarer Zeit unumgänglich ist, liefern die Daten wertvolle Erkenntnisse, die die Entscheidungsfindung für ein neues Heizungssystem beeinflussen können.

Vorlauftemperatur als Schlüsselindikator für Wärmepumpen

Ein wichtiger Indikator für die spätere Wirtschaftlichkeit einer Wärmepumpe ist die Vorlauftemperatur. Wärmepumpen arbeiten besonders effizient bei Vorlauftemperaturen zwischen 30 und 40° C und sind bis etwa 55° C in den meisten Fällen noch wirtschaftlich betreibbar. Darüber hinaus steigt der Stromverbrauch stark an.

Durch die vollautomatische Heizungsoptimierung lässt sich die Vorlauftemperatur in der Regel absenken. Anhand des realistisch erreichbaren Werts lassen sich gezielt Maßnahmen prüfen:

• Ist eine bessere Dämmung erforderlich?
• Müssen Heizkörper gegen Niedertemperatur‑Heizkörper oder Flächenheizungen getauscht werden?
• Oder funktioniert eine Wärmepumpe bereits mit der vorhandenen Installation?

Diese Informationen sind Gold wert, wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt und konkrete Investitionsentscheidungen getroffen werden müssen. Statt auf Annahmen basierend zu planen, verfügen Immobilienunternehmen über belastbare Fakten aus dem realen Betrieb ihrer Anlagen und erhalten daraus eine datenbasierte Entscheidungsgrundlage.

Warten Sie nicht, bis die kommunale Wärmeplanung vorliegt. Nutzen Sie die Zeit, um CO2-Emissionen zu senken und Betriebskosten zu reduzieren.

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