Schon heute belasten steigende CO2-Kosten die Betriebskosten vieler Immobilien. Das wird sich in den kommenden Jahren deutlich verschärfen. Denn ab 2028 wird der nationale CO2-Preis in ein europäisches Handelssystem überführt. Die Folge: Die Preisentwicklung wird nicht mehr politisch gedeckelt, sondern folgt Angebot und Nachfrage. Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das: Es ist höchste Zeit für konsequente Maßnahmen.

Von 25 auf über 200 Euro pro Tonne – und kein Ende in Sicht?

Der CO2-Preis basiert derzeit auf dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), das 2021 in Kraft trat. Es verpflichtet Unternehmen, Emissionszertifikate für den CO2-Ausstoß fossiler Brennstoffe wie Gas oder Öl zu kaufen. Der Preis pro Tonne CO2 war bislang staatlich festgelegt und steigt schrittweise. 2026 liegt er zwischen 55 und 65 €.

Was danach kommt, ist aktuell offen. Genau das kann brisant werden: Ab 2028 geht das nationale System in den EU-Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS II) über. Ab dann gibt es keine staatliche Preisbremse mehr. Wie stark die CO2-Kosten steigen, wird dann von der Nachfrage nach Zertifikaten und ihrer Verfügbarkeit abhängen.

Das bedeutet: Der Markt bestimmt den Preis. Wie volatil dieser sein kann, zeigt der erste EU-Emissionshandel für Industrie und Strom. Dort lag der durchschnittliche Zertifikatspreis in den letzten Jahren bei rund 85 Euro pro Tonne. Fachleute gehen davon aus, dass der CO2-Preis im ETS-2 bis 2030 zwischen 100 und 250 Euro pro Tonne liegen wird und ab 2040 auf bis zu 400 Euro steigen könnte (mehr dazu hier).

Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft: Planbarkeit war gestern

Für die Immobilienwirtschaft birgt diese Entwicklung erhebliche Risiken. Schon heute steigen die Heizkosten, vor allem in Immobilienbeständen mit alten Heizungsanlagen und unzureichender Dämmung. Künftig können Zusatzkosten entstehen, die schwer kalkulierbar sind und die Betriebskostenbelastung für Mieter*innen in die Höhe treiben. Das stellt nicht nur die soziale Verantwortung infrage, sondern auch die Wirtschaftlichkeit ganzer Immobilienportfolios. Denn seit dem Inkrafttreten des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG) 2023 gilt ein Stufenmodell, das die Umlage nach energetischem Zustand regelt:

• CO2-Ausstoß über 52 Kilogramm pro Jahr: Eigentümer*innen tragen 95 Prozent der Kosten
• CO2-Ausstoß zwischen 32 und 37 Kilogramm pro Jahr: Mietende und Eigentümer*innen teilen sich die Kosten hälftig
• CO2-Ausstoß unter 12 Kilogramm pro Jahr: Mietende tragen die Kosten zu 100 Prozent

Es gibt also schon seit einiger Zeit den Anreiz, Emissionen zu verringern. Doch möglicherweise war er noch nicht groß genug. Das sollte die Aussicht auf perspektivisch steigende CO2-Preise ändern.

Transparenz und Effizienz: Technische Optimierung als wirkungsvolle Sofortmaßnahme

Was also tun? Eine umfassende energetische Sanierung ist nicht immer kurzfristig machbar und zudem sehr kostspielig. Aber auch ohne neue Dämmung oder neue Fenster lassen sich Einsparpotenziale heben. Der Schlüssel liegt in datenbasierter Transparenz und Optimierung.

Viele Systeme laufen suboptimal: zu hohe Vorlauftemperaturen, ineffiziente Taktung, defekte Fühler oder schlicht falsche Einstellungen. Immobilienunternehmen, die wissen, wie viel Energie einzelne Gebäude verbrauchen (oder auch verschwenden) können gezielt gegensteuern.

Dabei helfen digitale Lösungen wie die Heizungsüberwachung von metr: Sie erfassen und analysieren die Betriebsdaten der Heizungsanlage in Echtzeit und zeigen, wo Ineffizienzen auftreten. Daraufhin kann sie automatisiert optimiert werden.

Der Effekt ist sofort spürbar: niedrigere Verbräuche, sinkende CO2-Kosten und eine deutlich bessere Argumentationsbasis gegenüber Mietenden und Eigentümervertretungen.

Technische Optimierung: Schnell wirksam, einfach skalierbar

Besonders vorteilhaft: Die Umsetzung ist einfach und kosteneffizient. Bereits mit wenigen Handgriffen und ohne Eingriff in die Bausubstanz können Heizungen digital nachgerüstet werden, unabhängig vom Hersteller oder Baujahr. Das ermöglicht schnelles Handeln und ein sukzessives Rollout über viele Liegenschaften mit einem heterogenen Heizungsbestand hinweg (mehr dazu hier). Das ist ideal für große Immobilienunternehmen, die langfristig planen und kurzfristig Wirkung erzielen möchten.

Wer heute investiert, schützt sich morgen vor unkalkulierbaren CO2-Kosten

Die Einführung des ETS II ist absehbar. Die Unternehmen der Immobilienwirtschaft wissen, dass die politische Preisstabilität endlich ist. Doch zwischen Wissen und Handeln liegt oft eine Lücke. Dabei lohnt es sich gerade jetzt, aktiv zu werden. Noch lassen sich technische Systeme mit überschaubarem Aufwand in die bestehende Infrastruktur integrieren. Noch gibt es Fördermittel. Und noch ist genug Zeit, um größere Bestände systematisch zu analysieren und Schritt für Schritt zu optimieren.

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